(س 410) بعضى از كارخانه جات، در جرايد آگهى مى نمايند كه موتور سيكلت يا ماشين، پيش فروش مى كنند و قرار مى گذارند ظرف مدّت يك سال، تحويل دهند; ولى قيمت مورد معامله را مشخص نمى كنند، چرا كه در قرارداد ذكر مى نمايند قيمت مورد معامله، به قيمت يك سال ديگر است كه معلوم نيست چقدر است; منتها از قيمت بازار كه در يك سال آينده هست، بيست در صد كم تر مى دهيم و بابت انجام عقد قرارداد، مبلغى را دريافت مى نمايند تا مورد معامله، قطعى شود. آيا اين نوع معامله كه هنوز مورد معامله تحويل گرفته نشده و همچنين قيمت قطعى آن تا يك سال ديگر معلوم نيست، شرعى و جايز است يا خير؟
ج ـ چون ظاهر اين گونه معامله ها به صورت مشاركت است نه بيع سَلَف، مانعى ندارد. 4/10/76
(س 411) حكم معامله سَلَف، در چه صورتى حلال و در چه صورتى حرام است؟
ج ـ معامله سَلَف، شش شرط دارد اگر مراد از معامله حلال، معامله صحيح باشد:
1. خصوصيّاتى را كه قيمت جنس به واسطه آنها فرق مى كند، معيّن نمايند تا براى مشترى مجهول نباشد.
2. پيش از آنكه خريدار و فروشنده از هم جدا شوند، خريدار تمام قيمت را به فروشنده بدهد يا به مقدار پول آن از فروشنده طلبكار باشد.
3. مدّت را كاملا معيّن كنند.
4. وقتى را براى تحويل جنس، معيّن كنند كه اطمينان داشته باشند كه ناياب نخواهد بود.
5. بنا بر احتياط واجب، جاى تحويل جنس را معيّن نمايند; ولو اينكه از حرف هاى آنها جاى آن معلوم شود.
6. وزن يا پيمانه آن را معيّن نمايند. 7/12/78
(س 412) آيا كسى مى تواند به يك بيمارستان خيريه، كليه ها و قلب و چشم خود را به عنوان بيع سَلَف بفروشد؟
ج ـ باطل است; چون غررى است و در بيع سَلَف، مانند نسيه بايد مدّت معلوم باشد و چه امرى مجهول تر از مرگ، متصوّر است. 20/10/76
(س 413) شخصى يك واحد آپارتمانى در طبقه سوم يك مجموعه را كه هنوز ساخته نشده، امّا نقشه آن طرح ريزى شده، به ديگرى به عنوان عقد بيع واگذار مى نمايد. آيا اين عقد بيع، صحيح است يا باطل؟ اگر باطل است، آيا مى توان تحت عنوان عقد ديگرى يا قراردادى ديگر، انتقال را صورت داد كه الزام آور باشد يا خير؟ آيا مى توان تمليك مورد معامله (مبيع) را در عقد، به دو ماه يا بيشتر از زمان عقد موكول نمود يا به محض انعقاد عقد، تمليك مورد معامله نيز صورت مى گيرد؟ با توجّه به فرض سؤال فوق، آيا مى توان در عقد بيع، تمليك را موكول به موجود شدن مورد معامله (مبيع) نمود يا خير؟
ج ـ سؤال و منشأ شبهه، روشن نيست; چون يكى از معاملات صحيح و درست، بيع سَلَف است در مقابل بيع نسيه; و در بيع سَلَف، مانند بيع عين موجود، همه شرايط صحّت بيع از عدم غرر و كمال متعاقدين بايد رعايت شود، و تنها تفاوتش در موجود نبودن مثمن است و بنابراين، ملكيّت از همان حال تحقّق بيع سَلَف، مانند بقيّه بيع ها محقّق مى شود; ليكن ظرف ملك، ذمّه فروشنده است. 14/8/78
(س 414) بايعى عهد كرده كه در فلان روز، صد تُن برنج به مشترى تحويل دهد و ضمناً شرط شد كه در صورت عدم تعهّد از ناحيه بايع، او مبلغى را بپردازد. بايع با گران شدن برنج به اين نتيجه رسيده كه اگر به تعهّد خود عمل ننمايد و وجه التزام را بپردازد، سود كلانى از اين صد تُن نصيب او مى شود و مشترى هم در اثر نقض تعهّد بايع، به علل گوناگون، ضررهاى زيادى را متحمّل مى گردد. در اين صورت، آيا با تخلّف از تعهّد بايد جبران ضرر مشترى را هم بپردازد يا فقط وجه التزام را بپردازد؟
ج ـ اگر معامله سَلَف را با رعايت همه شرايط سَلَف انجام داده اند و مشترى، پول را به بايع داده و اسقاط خيار هم كرده اند، معامله قطعى است و بايد جنسى را كه فروخته، تحويل مشترى بدهد و اگر نداد، مشترى حقّ فسخ دارد و خسارت وارد شده بر مشترى را ضامن است; ولى اگر مجرّد تعهّد بوده، به اين معنا كه قرار گذاشته اند كه بايع بعد از مدّتى مبيع را تحويل مشترى بدهد و پول آن را هم بعداً بگيرد، معامله باطل است و مشترى چيزى از بايع، طلبكار نيست. 31/6/71
(س 415) شخصى زمين موروثى پدرى خود را در مدّت دو سال به طور بيعِ شرط فروخته است. بعد از گذشت هشت سال، ادّعا نموده كه پول را شش سال قبل به مشترى داده و معامله زمين موروثى پدرى خود را فسخ مى كند. آيا مدّعى، حقّ خيار فسخ را دارد يا خير؟
ج ـ سؤال ابهام دارد و به هرحال به نظر مى رسد نفس ردّ ثَمَن، فسخ معامله است به نحوى كه مَنْ له الخيار هر زمانى كه بخواهد، حقّ فسخ دارد، مگر آنكه مَنْ عليه الخيار تقاضاى تعيين تكليف بيع را نمايد; و اگر مرادِ از سؤال، سماع دعوا و عدم سماع دعوا مى باشد، دعوا احتياج به اثبات دارد. 3/6/83
(س 416) در صحّت بيع شرط، پس از انقضاى مدّت شرط شده، آيا قبض و اقباض و تصرّف مشترى در مبيع،شرط است؟و در صورت نبودن اين دو امر، آيا معامله باطل است؟
ج ـ پس از مدت شرط شده، معامله لازم است، و قبض و اقباض يا تصرّف مشترى، شرط نيست. 21/12/69
(س 417) اين جانب منزل خود را به مبلغ دويست هزار تومان و به مدت دو سال با يك نفر، بيع شرط كردم، مشروط بر اينكه بعد از اتمام مدّت قرارداد، پول را پرداخت كنم و منزل را تحويل بگيرم، ولى بعد از گذشت يك سال از قرارداد، مشترى تقاضاى صد هزار تومان، يعنى نصف ثمن را كرد و بنده هم مبلغ درخواست شده را با رضايت كامل به ايشان پرداخت نمودم. اكنون بعد از گذشت مدّتى، مشترى ادعاى لزوم بيع نسبت به كل را دارد، در حالى كه نصف ثمن پرداخت شده، حدود پنج سال نزد مشترى باقى مانده و در آن پول تصرّف كرده است. آيا مشترى قبل از اتمام مدّت قرارداد، حقّ مطالبه نصف يا كلّ ثمن را داشته است يا نه؟ و اگر نداشته و طلب كرده و بايع هم پرداخت نموده، آيا اين عمل دليل بر فسخ است يا اينكه فسخ بايد با لفظ خاص انجام بگيرد؟ و آيا دلالت بر فسخ كل دارد يا بعض، و پولى كه تا هنگام تخليه منزل نزد بايع مانده، آيا نزد او امانت است؟ و اگر بايع تا مدّت معيّن نتوانست باقى پول را پرداخت كند، آيا معامله نسبت به نصف، لازم مى گردد يا خير؟
ج ـ ظاهراً پيشنهاد مشترى به ردّ نصف پول داده شده، قبل از رسيدن زمان خيار، و قبول بايع، به طور كلّى فسخ بيعِ شرط قبلى است; و رضايت به بيع شرط در نصف مدّت به نصف ثمن، بيع ديگرى است كه محتاج به انشاى مجدّد است كه آن هم تحقّق پيدا نكرده، و اگر بگوييم انشا با معاطات بوده، حدّاقل، شرط انشا نداشته است «ما قصد لم ينشأ و ما انشأ لم يقع»، پس بيع دوم، باطل است و پول، نزد بايع امانت است و تصرّف وى در آن جايز و خانه نيز در زمان ردّ نصف ثمن، ملك بايع شده است. 15/9/71
(س 418) بيع كالى به كالى چه نوع بيعى است و حكم آن در شرع و حقوق موضوعه چيست؟
ج ـ در تفسير آن گرچه اختلاف وجود دارد، ولى بعضى از فقها آن را تفسير كرده اند به بيع دين ثابت به دين ثابت، و بعضى هم تفسير نموده اند به بيعى كه ثَمَن و مُثمن، هر دو نسيه باشد و به هر حال بيع دين به دين، باطل است; و امّا بيع كالى به كالى به تفسير دوم حسب عمومات و قواعد، صحيح است و دليلى بر بطلانش ديده نمى شود و «نهى النبى عن بيع الدين بالدين» ظاهر است در دين فعلى حسب ظهور عناوين در فعليت; يعنى چيزى كه قبل از بيع و شراء، دين بوده و در بيع كالى به كالى چنين دينى وجود ندارد، گرچه بعد از بيع، بيع الدين بالدين مى شود. 6/6/83
(س 419) شخصى مبلغى بدهكار است و در موعد مقرّر از پرداخت بدهى عاجز است، لذا يك فقره چك مشترى را به طلبكار مى دهد كه ايشان هم قبول مى كند به شرط اينكه كم تر محاسبه كند و بدهكار هم راضى مى شود، آيا اين عمل شرعى است يا خير؟ حال اگر چك مشترى نباشد و چك شخص بدهكار باشد و آن را براى سه ماه ديگر بدهد، آيا باز هم مى تواند آن را به قيمت كم تر محاسبه كند يا خير؟
ج ـ چون مبلغ پرداختى در هر صورت، زياد بر دين است و لذا حسب نص و فتوا ربا محسوب مى شود و معامله روى پول ها هم كه به عنوان چك انجام مى گيرد، دين به دين است و هيچ يك از عوضين نقد نمى باشد، باطل است، و راه فرار و حيله هم نبوده و در اين احكام فرقى بين چك شخص بدهكار و ديگرى نيست. 6/4/77
(س 420) در بخش عقود، فروش يك ملك به صورت فصلى «زمانى» به چند نفر چه حكمى دارد; مثلاً ملكى به چهار نفر فروخته شده و اين ملك در هر فصل سال، در اختيار مالك همان فصل باشد كه خودش استفاده كند يا اجاره دهد و... ؟
ج ـ عقلايى و صحيح مى باشد و مشمول اطلاقات بيع و تجارت و عقود و شروط است. 12/4/84
(س 421) بنده مبلغ قابل توجّهى طلا را طى حدود چهار سال به فردى فروخته ام و به قيمت نرخ روز طلا، از نامبرده چك دريافت نموده ام، قسمتى از آن طلاها را پس از كسر اجرت، بعداز 24 ساعت ـ چنان كه عُرف و روال بازارطلافروشى است ـ بارضايت فردمذكور مجدّداً از نامبرده خريدارى نمودم و پول آن را نقداً به وى پرداخت كردم و قسمت ديگرى از آن طلاها نيز در جاهاى ديگر به فروش رسيده است. اكنون بعد از گذشت چند سال، فرد مذكور مرا متهم به معامله نامشروع «رباخوارى» نموده است، آيا اين معامله ربوى است؟
ج ـ اگر در ضمن معامله اول، شرط خريد مجدّد از او نكرده بوديد و پس از فروش طلاها، شما هم به عنوان يك مشترى جديد آن را خريدارى نموديد، مانعى ندارد و معامله غير ربوى و صحيح است. 6/1/81
(س 422) معامله طلا با طلا با افزايش قيمت، چه حكمى دارد؟ راه حل شرعى اين نوع معاملات چيست؟
ج ـ اگر به منظور خريد و فروش طلا با زياده باشد، حرام است، راه حل اين است كه طلا را فروخته و طلاى ديگر خريدارى شود. 11/2/81
(س 423) آيا معاوضه طلاى شمش با طلاى ساخته، با اضافه كردن چيزى به عنوان اجرت ساخت، صحيح است يا نه؟
ج ـ اگرمقدار جنسى را كه ارزش و قيمت بيشترى دارد، به جنسى كه ارزش و قيمت كمترى دارد، بفروشد، به صورتى كه اين گونه معامله، باعث ركود اقتصادى و ورشكستگى مالى و عرفاً منكر و باطل و ظلم بر كسى كه اضافه پرداخت كند، باشد، ربا و حرام است; و گناه يك درهم ربا بزرگتر از آن است كه انسان، هفتاد مرتبه با محرم خود، زنا كند و در معامله ربوى فرقى نمى كند كه از دو جنس باشند، مثل طلا و نقره و يا از يك جنس باشند، مثل طلا. 4/10/79
(س 424) در منطقه اى در جنوب خراسان، قبل از انقلاب اسلامى، املاك، اصلاحات ارضى شده; ولى بعد از انقلاب، املاك به صاحبانش برگشته و فعلاً آن را در اختيار دارند. در كنار املاك روستا، املاك ديگرى وجود دارد كه به صورت جلگه در محدوده همين روستاست و با چاه عميق، مشروب مى شود كه فعلاً شركت سهامى زراعى مديريت آن را به عهده دارد و براى مالكين محل، به اندازه مالكيت آب روستا، از جلگه برايشان سهم قائل شده اند و هر ساله، مبلغى به عنوان سود سهام، از طرف شركت سهامى زراعى به آنها پرداخت مى گردد. اگر شخصى مقدار پنج فنجان آب روستا را بفروشد و در سند هم از سود سهام جلگه نامى نبرد، آيا اگر مشترى مدّعى شود كه سود سهام مقدار آبى را كه خريدارى كرده است مالك است، فروشنده، سود سهام را بايد به او بدهد و از قبيل تبعيت است يا خير؟
ج ـ در مثل عقد بيع، غير از عين مبيع، اشيائى كه عرفاً و شرعاً تابع مبيع است ـ به نحوى كه براى فروش آن اشيا، قصد بيع جداگانه و حتى توجه به آنها هم در هنگام بيع لازم نيست ـ به حكم تبعيّت، جزء مبيع است و به مشترى منتقل مى شود، مانند در و پنجره و ميخ هاى ثابت ديوار و يا چاه هاى آب داخل منزل; و اما اشياى جداگانه اى كه به بايع و فروشنده مربوط است ـ ولو به قدر سهمش در مثل بيع و غير بيع، از عقود ـ تابع مبيع نيست و مالكيت مشترى عين مبيع، نسبت به آن اشيا، جداگانه احتياج به انشا و قصد دارد و حكم بقيّه اموال بايع، مانند خانه اش را دارد كه قطعاً به مشترى آب، منتقل نمى شود. 21/7/76
(س 425) مالكيت عين ملكى در سال 1368 به چهار نفر انتقال قطعى يافته و در ضمن سند رسمى، انتقال حقّ عمرى مادام العمر نيز براى شخص ثالثى در همين ملك، منظور گرديده است. چهار نفر مالك با وكالت دادن به شخص ثالث، عين ملك را در تاريخ مؤخر به ديگرى فروخته اند، بدون اينكه در مبايعه نامه، ذكرى از واگذارى و فروش حقّ عمرى فرد ثالث شده باشد. اينك خريدار عين ملك، مدّعى است كه چون دارنده حقّ عمرى، وكيل مالكان در فروش عين ملك بوده، بنابراين، حقّ عمرى خود را نيز با وجود عدم تصريح در مبايعه نامه، واگذار نموده است. آيا فروش عين ملك با واگذارى حقّ عمرى، ملازمه دارد؟ يا حقّ عمرى، مالكيت مستقلّى است كه مى تواند به صورت على حده مورد بيع و شِراء واقع شود؟
ج ـ چون ظاهر و تعارف و عادت در هر فروش و بيعى، فروش عين با منافع است و فروش عين بدون منفعت، بر خلاف قاعده و تعارف و محتاج به ذكر در عقد مى باشد، بنابراين، قول مشترى كه مورد بيع، عين و منفعت، هر دو بوده و رضايت مالك هاى عين، بالوكاله و مالك منفعت هم بالاصاله حاصل شده، حسب ظاهر، مسموع است تا خلافش ثابت گردد، و نمى توان به محض دوئيت در مالك عين و منفعت، عادت و تعارف را از حجيّت ساقط نمود. 29/3/77
(س 426) در قراردادى آمده است كه مورد معامله، ملك سرقفلى يك باب مغازه از مجتمع در دست احداثى است كه ابعاد و توصيفات آن، طبق نقشه به رؤيت خريدار رسيده و كلّ وجه آن، نقداً به فروشنده پرداخت شده و 24 ماه بعد از تاريخ قرارداد، مغازه تحويل خريدار داده شود. در شروط ضمن عقد بيع چنين آمده:
1. كليه هزينه هاى مغازه، اعم از ماليات، دارايى و... به عهده فروشنده است.
2. خريدار، حقّ خيار فسخ دارد.
3. فروشنده در صورت انصراف از معامله، مى بايد در تاريخ معيّن، مبلغ ده ميليون تومان طى چكى به تاريخ مقرّر به خريدار بپردازد، و در صورتى كه چك در تاريخ معيّن، محل نداشته باشد، فروشنده هيچ گونه حقّى به مورد معامله ندارد و مغازه در ملكيت خريدار است.
4. كليه خيارات بيع، خصوصاً غبن، ولو بلغ ما بلغ، در ضمن عقد بيع، از فروشنده اسقاط شد. آيا اين گونه معامله كردن، صحيح است؟
ج ـ اين گونه بيع ها و شراءها، مانند بقيه معاملات و بيوع، صحيح و لازم است و شرط پرداخت مبلغى بر فروشنده، اضافه بر اصل ثَمَن با فرض انصراف او و تصميم بر فسخ شرط، امر مشروع و صحيح است، چون برگشتش به پرداخت وجهى از طرف فاسخ است به مفسوخ عليه، به خاطر جبران فشارها و مشكل ها و ضررهايى كه متوجه مفسوخ عليه مى شود. آرى، شرط فسخ مع الزيادة باطل است به خاطر منافات فسخ با زياده ثمن; و اما بقيه شروط كه در مبايعه نامه آمده، با داشتن مدّت و عدم ضرر، به خاطر معلوم بودن مخارج حسب متعارف و يا جهات ديگر نيز صحيح و نافذ است. 16/11/76
(س 427) در قراردادى آمده است: فروشنده... خريدار... مورد معامله... بها... شرايط...
5. هر يك از طرفين كه از معامله منصرف شده و يا نكول نمودند، ده ميليون ريال به طرف ديگر به عنوان خسارت بايد بپردازد.
... 7. اسقاط كافه خيارات خصوصاً خيار غبن، از طرفين مورد معامله، شرعاً و قانوناً به عمل آمده است و جاى هيچ گونه عذر و بهانه اى نبوده و نيست.
با توجه به بند 5 و 7 قرارداد، آيا مبايعه نامه مذكور نافذ است و طرفين، كافه خيارات را اسقاط كرده اند يا خير؟ آيا اصل معامله صحيح است؟ و بنا بر وجه صحّت، آيا فروشنده حقّ فسخ دارد يا خير؟ و دو بند مذكور در قرارداد چگونه قابل جمع هستند؟
ج ـ آنچه در قولنامه ها و مبايعه ها شرط مى شود كه برگشت آن به جبران خسارت طرفى است كه عليه او فسخ انجام گرفته، شرطى است نافذ و لازم العمل; و اسقاط كافه خيارات منافاتى با شرط مرقوم نداشته و ندارد، چون موضوع اسقاط خيارات، خيارات مجعوله يا مشروطه است كه با جعل شارع يا رضايت طرفين شرط، محقّق شده باشد نه مانند شرط جبران خسارت كه يك امر خاصّى است و يك قرارداد معتبر كه براى جلوگيرى از فسخ و ضرر و زيان، شرط شده است; و ناگفته نماند كه اگر براى اين گونه شرط ها مدّت، معيّن شده باشد، همان مدّت معتبر است و اگر معلوم نشده باشد، منصرف به متعارف يعنى حدود دو ماه و سه ماه است، و يا تا زمانى كه مقدار معيّن شده به عنوان جبران خسارت، جبران كننده باشد، نه با گذشت چند ماه، چه رسد به يك سال كه با تفاوت قيمت ها مقدار ذكر شده در قرارداد، جبران كننده يك ششم خسارت ها نبوده، چه رسد به كلّ خسارت، بنابراين به نظر اين جانب، قطعاً با گذشت شش ماه، آن شرط از اعتبار ساقط است و طرف نمى تواند با پرداخت خسارت چه رسد به خسارت معيّنه، عقد را فسخ نمايد، و فسخش كان لم يكن مى باشد. 1/4/78
(س 428) در قراردادهايى كه امروزه مرسوم شده است، مبلغى را به عنوان پشيمانى يا وجه التزام در ضمن عقد، شرط مى كنند. آيا اخذ اين وجه از نظر شرعى حلال است يا خير؟ به چه صورت بايد عمل شود؟
ج ـ اين گونه شرط ها در حقيقت همان جبران خسارت است و يا براى محكم تر نمودن عقد است و داراى غرض عقلايى است; چون خلاف شرع و خلاف مقتضاى عقد نيست، در نتيجه صحيح و لازم الوفاست.
(س 429) اعتبار قولنامه، شرعاً چگونه است و آيا كفايت از انجام معامله مى نمايد؟
ج ـ اگر در قولنامه معامله انجام شود و ثَمَن و مُثمن، معلوم شود و ساير شرايط معامله را نيز دارا باشد و غرر و جهالت در بين نباشد، چون بيع و شراء انجام گرفته، عمل به قولنامه لازم است. 23/2/73
(س 430) اين جانب منزلى مسكونى را به مبلغ معيّنى با قولنامه خريدارى نموده ام و قرار بر اين شده است كه مقدارى از پول را عندالمعامله و مقدارى را زمان به نام كردن سند و مبلغ پنجاه هزار تومان را زمان تحويل خانه، پرداخت نمايم و قرار ديگر اينكه تا پنج روز حقّ فسخ، قرار داده شد كه اگر كسى در اين مدت پشيمان گردد، مبلغ دويست هزار تومان به ديگرى بدهد. حال كه مدت يك ماه از معامله گذشته، فروشنده ادعاى انصراف و ضرر كرده است. با توجه به اينكه يك هفته قبل از فروش، كارشناس آورده و منزل را به همان قيمت مورد معامله، قيمت كرده است، آيا حقّ فسخ دارد؟
ج ـ هر معامله اى كه قطعى شده است و طرفين، خيارات را اسقاط نموده اند و براى مابقى ثمن كه نسيه است، مدّت معيّن شده، فسخ بى فايده است و تصرّف فروشنده از بعد از زمان مقرّر براى تخليه، غير جايز و حرام است. ناگفته نماند كه خيار غبن بر فرض كه ساقط هم نشود، مخصوص جايى است كه اهل خبره، قيمت ننموده باشند، و گرنه با قيمت نمودن و اطّلاع از قيمت، خيار غبن تحقّق پيدا نمى كند. 15/6/75
(س 431) آيه شريفه «يا ايها الذين آمنوا اوفوا بالعقود» آيا دلالت بر اين معنا دارد كه مسلمانان به تمام عهد و پيمان هايى كه منعقد مى كنند، بايد وفادار باشند؟ اگر شخصى در مقابل ديگرى قراردادى تنظيم كند و خود را متعهّد كند كه در روز معيّن با دريافت ثَمَن معيّن و با شرايط خاص، خانه خود را به ديگرى بفروشد و خريدار تعهّد كند كه در همان روز با پرداخت همان ثَمَن، خانه را خريدارى نمايد، آيا چنين تعهّدى لازم الوفاست يا خير؟ اگر لازم الوفا نيست، آيا مسلمانى كه به پيمان خود عمل نكرده، مرتكب معصيت شده يا خير؟ و چنانچه مرتكب معصيت نشده است، دولت اسلامى به چه نحو مى تواند عمل كند تا هم پيمان ها در جامعه اسلامى مورد عمل قرار گيرد و هم از ارتكاب معاصى جلوگيرى شود؟
ج ـ آنچه در سؤال آمده، مقاوله و مواعده بر بيع و شراء است نه خود بيع و عقد آن، و لذا لازم الوفا نيست; ليكن وفا، نيكو و مرغوب و مطلوب است و عمل به وعده و وفاى به آن، نشانه ايمان است و آيه شريفه مربوط به عقود و قراردادهايى مى باشد كه مُتضمّن ادا و الزام به ردّ و بدل مال يا حقّى است، نه محض قول و قرار. آرى، در امثال قراردادهاى مذكور در سؤال اگر در ضمن عقدى به عنوان شرط باشد، عمل به آن از باب وجوب وفاى به شرط، لازم و واجب است، و آنچه كه مربوط به دولت است ـ با قطع نظر از اينكه وظايف دولت با قانون، معلوم مى شود و قانون بايد معيّن نمايد ـ راه حل، همان است كه در فوق اشاره شد; يعنى در ضمن عقدى مثل اجاره يا بيع از عقود لازم، شرط نمايند، و امروز هم قولنامه ها معمولاً در بنگاه هاى معاملاتى به عنوان بيع و شراء انجام مى شود، ليكن شرايط بيع بايد مراعات شود. 28/3/71
(س 432) بعضى مواقع افرادى جهت تهيه منزل استيجارى يا خريد و فروش به بنگاه معاملات ملكى مراجعه مى كنند و بنگاه بر حسب وظيفه شغلى آدرس منزلى را به شخص مى دهد، اما طرفين بعد از آشنايى با هم توافق مى كنند بدون مراجعه به بنگاه، معامله را انجام دهند، حكم معامله فوق چيست؟ و آيا طرفين نسبت به حقّ كميسيون بنگاه ضامن هستند يا نه؟ در صورت ضامن بودن، كميسيون بنگاه را به صورت كامل بايد بدهند يا مى توان كم تر از مبلغ تثبيت شده پرداخت؟
ج ـ همه اعمال مشروعه بنگاه هاى معاملاتى امثال مورد سؤال، به حكم حرمت عمل مسلم و تبرّعى نبودن و ارزش داشتن و نتيجه سعى و عمل بنگاه بودن، موجب استحقاق اجرت المثل است و طرفين معامله ضامن حقّ بنگاه مى باشند. 10/3/77
(س 433) بعد از عقد قرارداد و امضاى طرفين ـ فروش يا اجاره ـ چنانچه قرارداد مذكور با اختيار طرفين به هم بخورد، در اين حالت، آيا حقّ كميسيون واسطه بايد به طرفين بازگردانده شود يا حقّ كميسيون واسطه به قوّتِ خود باقى و حلال است؟
ج ـ اگر در عرف معاملات و بنگاه هاى معاملاتى، حقّ كميسيون و اجرت مثلاً داير مدار تمام شدن معامله و نوشته شدن قرارداد باشد، بعد از تمام شدن آن، اجرت المسمّى به حكم اجاره معاطاتى ثابت است ولو طرفين هم معامله را به هم بزنند; و اما اگر چنين نبود و يا عرف معامله روشن نباشد، نسبت به كارى كه انجام گرفته از باب حرمت عمل مسلم، بنگاه مستحقّ اجرت المثل مى باشد، مگر بنا بر عدم استحقاق اجرت المثل باشد. 21/12/76
(س 434) اين جانب قطعه زمينى را طبق توافق نامه اى با قطعه زمينى ديگر معاوضه نموده ام و پس از دو سال، متوجّه شده ام زمينى كه بابت معوّض به من داده اند، از خودشان نبوده و ديگران، ادّعاى مالكيت زمين مذكور را دارند. تكليف شرعى بنده چيست؟ آيا اين معامله و معاوضه، شرعى است يا غير شرعى؟ و آيا بايد اصل زمين را به من برگردانند يا خير؟
ج ـ هر چيزى كه مورد معامله قرار گرفت، معامله كننده، ضامن همه خسارات وارد شده بر طرف مقابل است، هرچند طرف مقابل مى تواند با تحويل گرفتن زمين مشابه و امثال آن، رضايت دهد و معامله را امضا نمايد، همچنان كه مى تواند معامله را فسخ نمايد و زمين خود را مسترد نمايد. 8/3/79
(س 435) در جريان يك معاوضه، خانه اى با يك قطعه زمين، معاوضه شده و سپس خانه مذكور، يكى دو دست معامله شده است. در صورت كشف فساد و بطلان معاوضه اول، به خاطر اينكه زمين از آن غير و غصبى بوده، آيا معامله دوم و سوم و.. كه روى خانه صورت گرفته و در حالى كه عين مال و اصل خانه موجود است، محكوم به بطلان است يا خير؟
ج ـ معامله اول چون در ملك غير بوده، باطل است و «لا بيع اِلاّ فى ملك»، و معاملات بعدى هم روى آن خانه، باطل و كسى كه خانه در اختيارش بوده، ضامن منافع مستوفاة و غير مستوفاة است و بايد خانه را به صاحب قبلى تحويل دهد; و ناگفته نماند كه معامله روى مال غير، فضولى است و با اجازه مالك، صحيح مى شود. 26/10/71
(س 436) اين جانب جواز كسب معاملات ملكى دارم. چون مغازه نداشتم، شخصى چهار دانگ از مغازه خود را به نام بنده كرد و من نيز نصف جواز كسب خود را به نام او كردم و در حال حاضر با هم قراردادى به مدت سه سال منعقد كرديم كه ايشان در مغازه مشغول كار شود و سر ماه اجرتى به عنوان اجرت كار در مغازه، برداشت كند و سود حاصل از مغازه نيز به صورت يك دوم، تقسيم شود. آيا اين نحو قرارداد و معامله، شرعى است؟
ج ـ معامله نصف جواز كسب به چهاردانگ مغازه، عقلايى است و مانعى ندارد و نافذ است. 31/3/71
(س 437) آيا پرداخت مبلغى پول قبل از معامله به فروشنده، به منظور نگهدارى كالا براى خريدار تا زمان انجام معامله، صحيح است؟ اين كار براى هر يك از خريدار و فروشنده چه الزامى مى آورد؟
ج ـ الزام، تابع قرارداد است، به هر نحو كه در قرارداد نوشته شود عمل به آن، به حكم عمل به شرط و قراردادهايى كه همانند مورد سؤال، وجهى رد و بدل شده، لازم است. 5/2/78
(س 438) مشترى اى مراجعه كرده و كالايى را خريدارى كرده و حدود يك پنجم مبلغ آن را بيعانه مى دهد كه ظرف مدّت يك هفته، مراجعه كند و الباقى وجه را پرداخت كرده، كالا را دريافت نمايد. حال مدت دو هفته گذشته و مراجعه نكرده، آيا فروشنده مى تواند معامله را فسخ كند و كالا را به فروش برساند؟
ج ـ چون ظاهر سؤال ـ يعنى دادن بيعانه و قرار تحويل جنس بعد از پرداخت چهار پنجم پول در يك هفته بعد ـ در عدم تحقّق بيع است عرفاً، و تنها يك مقاوله است، بنابراين، فروشنده بعد از گذشت زمان معهود، مى تواند كالا را كه از خودش است، به غير بفروشد. 4/6/76
(س 439) قولنامه اى در مورد فروش يك باب مغازه تجارى منعقد گرديد. در همان لحظات تنظيم قولنامه منصرف شدم و اعلام انصراف نمودم كه معامله در شرايط عادى نبوده و اين جانب تسلّط به اعصاب نداشته ام. مكرّر به خريدار مراجعه كرده ام تا مختصر بيعانه اى كه از نصف ثَمَن معامله كم تر است و خسارات وارد شده به او را بپردازم، امّا مورد قبول خريدار قرار نگرفته است. تكليف چيست؟
ج ـ اگر در هنگام تنظيم قولنامه قبل از تفرق از مجلس پشيمان شويد، آن قولنامه بر فرض ابتناء بر عقد بيع و تحقّقش، چون بدون امضا است، ارزش ندارد و عقد بيع و معامله هم بر فرض تحقّق، به وسيله فسخ در مجلس، از بين مى رود «البيعان بالخيار ما لم يفترقا»; و امّا ادعاى عدم توجه و نبود سلطه بر اعصاب، اگر به غفلت برگردد كه باعث بطلان معامله باشد و يا نحوه جنون بر فرض اثبات، موجب خيار و بطلان است; ليكن اثبات اين گونه امور، مشكل، بلكه عادتاً محال است، مضافاً به اينكه در دادگاه بايد ثابت شود. 10/7/70
(س 440) حيوان در زمان خيار مى زايد و مشترى، معامله حيوان را فسخ مى كند يا حيوان بعد از وضع حمل مى ميرد و قيمت را بايع پس مى دهد. آيا بچّه حيوان مال مشترى است يا بايع؟
ج ـ با فسخ، نماء منفصل بر مى گردد به بايع و من عليه الخيار، چون فسخ به معناى برگرداندن معامله مى باشد. 16/8/76
(س 441) معامله اى در مورد حيوان و چيزهاى ديگر از قبيل ساختمان و... انجام گرفته است. بايع، بعد از 36 ساعت، اظهار پشيمانى نموده است. آيا مى تواند معامله را به هم بزند يا نه؟
ج ـ اگر براى بايع، خيار فسخ قرار داده نشده است، پشيمانى ايشان در زمان ذكر شده، سبب خيار و حقّ فسخ نيست و چون حيوان در دست مشترى است، خيار حيوان هم اگر اسقاط نشده باشد، براى او كه صاحب فعلى است، ثابت است نه بايع، ليكن به هر حال، اِقاله مؤمن و برادر مسلمان، امرى مطلوب است و كسى كه معامله اى را اِقاله نمايد و رضايت به فسخ، به خاطر پشيمانى ديگرى بدهد، خداوند هم روز قيامت، مشكلات او را رفع مى نمايد. 8/11/77
(س 442) با توجه به ماده 394 قانون مدنى كه اِشعار مى دارد: «مشترى بايد ثَمَن را در موعد و در محل و بر طبق شرايطى كه در عقد بيع، مقرّر شده است تأديه نمايد» و نيز ماده 395 آن قانون كه اعلام مى دارد: «اگر مشترى، ثمن را در موعد مقرّر تأديه نكند، بايع حق خواهد داشت كه بر طبق مقرّرات راجع به خيار تأخير ثَمَن، معامله را فسخ كند يا از حاكم، اجبار مشترى را به تأديه ثمن بخواهد» و بر اساس مستندات فقهى و شرعى، چنانچه خريدار تعهّد نموده باشد كه تتمّه ثمن معامله را در تاريخ تعيين شده، جهت تنظيم سند رسمى انتقال، بايد در محضر بپردازد و در تاريخ و موعد مقرّر، از تعهّد خود به هر دليل استنكاف ورزد، آيا شرعاً خيار فسخ معامله براى بايع ثابت مى شود؟
ج ـ آنچه در ماده 395 قانون مدنى آمده، مطابق با فتواى بعضى از فقهاست كه در سببيّت تأخير در اداى ثمن براى خيار تخلّف شرط، فرقى بين معامله نسيه و نقد قائل نبوده اند و در هر دو از باب خيار تخلّف شرط و يا در نقد، از آن باب، و در نسيه از باب لاضرر، تخلّف را موجب خيار بايع دانسته اند; ليكن برخى ديگر از فقها، قائل به فرق شده و فرموده اند كه در نسيه، شرطى وجود ندارد; بلكه زمان ادا، ركن عقد است و تنها بايع، حقّ اجبار مشترى بر اداى ثمن را دارد; و ناگفته نماند كه نظر قانونى ماده 395 قانون مدنى كه مرقوم شده، چون منطبق با فتواى بعضى از فقهاست، قانونى منطبق با موازين شرع و لازم العمل است و نيز به نظر اين جانب، چون لزوم معامله على البايع، با فرض تخلّف مشترى از اداى ثمن نسيه در زمان معيّن و اينكه او فقط حقّ مراجعه به محكمه را داشته باشد براى اجبار مشترى به اداى ثمن، ضررى و حَرَجى براى بايع است، مخصوصاً در شرايط خاصّ محاكم و مراجعه به آنها، حقّ فسخ از باب لاضرر، ثابت است و اشكال به اينكه به هر حال، بايع، متحمّل ضرر و حَرَج مراجعه به محاكم است; چون اگر هم فسخ نمايد، براى گرفتن مبيع و قبض آن، نياز به مرافعه شرعيه و رجوع به محكمه وجود دارد، پس ترجيحى براى خيار فسخ نمى باشد، جوابش آن است كه در مفروض در امثال مورد سؤال كه هنوز بايع، مبيع را به طور رسمى به نام مشترى ننموده و تحويلش نداده، مراجعه به محكمه در اين جهت، مورد احتياج نيست و بدون محكمه، مبيع را در اختيار قانونى و خارجى خود دارد. آرى، جايى كه براى برگرداندن بيع، احتياج به محكمه باشد، ثبوت خيار فسخ براى بايع، مشكل به نظر مى رسد; بلكه ممنوع است، چون به هر حال، بايع بايد متحمّل ضرر و حرج بشود، پس سبب لزوم براى آن از بين مى رود و شرط همان طور كه فرموده اند، تحقّق ندارد; بلكه زمان نسيه به عنوان ركن عقد است. 27/7/78
(س 443) يك نفر قطعه زمينى را به صورت نقد و سفته خريدارى كرده و در وقت مقرّر از پرداخت سفته خوددارى كرده و سفته واخواست شده است، در حالى كه در آن زمين، احداث بنا نموده و سند رسمى هم دارد. با توجه به اينكه از پرداخت سفته ها خوددارى مى كند و شماره سفته در قولنامه قيد شده و سفته معادل يك سوم بهاى زمين است، آيا اين معامله صحيح است؟ فروشنده زمين مى تواند به دليل پرداخت نشدن يك سوم بهاى زمين برابر سفته هاى واخواست شده، از فروش زمين اعلام انصراف، و عين زمين را مطالبه نمايد؟ در ضمن دو سال از تاريخ معامله گذشته است.
ج ـ اختيار داشتن فروشنده اى كه جنس را به صورت نقد و نسيه فروخته براى فسخ ـ در صورتى كه خريدار، ثمن را در موعد مقرّر نپردازد و تخلّف نمايد ـ بعيد به نظر نمى رسد; هر چند مقتضاى احتياط براى فروشنده، عدم فسخ و الزام به اداى ثمن مى باشد. 5/10/77
(س 444) شخصى در تاريخ معيّنى خانه اى را در قبال دريافت سه فقره چك مدّت دار، به ديگرى مى فروشد. خريدار نيز همان خانه را در برابر مبلغ مشخصى به فرد ثالثى فروخته و وجه آن را دريافت كرده است، فروشنده اول با آگاهى از معامله دوم، در اداره دارايى حاضر شده و به انتقال رسمى سند به نام خريدار دوم موافقت نموده است. در عين حال چون چك هاى خريدار اول بلامحل بوده، به دادگسترى مراجعه كرده است، ولى پس از چندى با ادعاى استفاده از خيار تأخير ثمن، درخواست فسخ معامله را نموده است. آيا چنين حقّى از نظر شرعى براى او وجود دارد يا خير؟
ج ـ ظاهراً خيار فسخ تأخير ثمن با حضور ذى الخيار و رضايت به انتقال رسمى سند به شخص ثالث، و خروج از ملك «من عليه الخيار»، دليل بر رضايت به بيع دوم و اسقاط خيار است، اگر نگوييم مراجعه به دادگسترى براى اخذ وجه چك، دليل ديگرى بر اسقاط خيار است. 26/7/74
(س 445) اگر مشترى در پرداخت بخش معيّن شده ثمن، در وقت مقرّر تأخير كند، ليكن بايع، با رد نكردن و دريافت رضايت مندانه ثمن، رضايت خود را به اين تأخير عملاً نشان داده باشد، آيا اين تأخير مى تواند مجوّز بايع براى ناديده گرفتن شروط فسخ معامله باشد يا خير؟
ج ـ رضايت بايع به تأخير، نمى تواند مجوّزى براى ناديده گرفتن شرط هاى فسخ معامله باشد. 16/12/75
(س 446) اگر دلاّل معامله كه نقش واسطه بازى مى كند، خود، شريك خريدار بوده; ليكن چون مسئوليت قيمت گذارى ملك را داشته، به فروشنده اطّلاع نداده است و اتفاقاً قيمت خانه را حدّاقل سه ميليون زير قيمت واقعى، كارشناسى كرده و فروخته است، حكم اين نوع معامله چيست؟ آيا معامله صحيح است و دلاّل بايد خسارت پرداخت كند يا اصلاً باطل است؟
ج ـ غبن از هر طريقى كه حاصل شود، موجب خيار است. 29/3/77
(س 447) اين جانب چند سال قبل، زمينى را فروخته ام. در آن زمان، يعنى در موقع معامله، فريب خورده و مغبون شده ام و عرف هم بر اين مغبون شدنم صحّه گذاشته كه قيمت زمين، مساوى با خود زمين نبوده است. آيا اين معامله، صحيح است يا خير؟ آيا حقّ فسخ اين معامله را دارم يا خير؟
ج ـ هر زمين يا مبيع ديگر كه به كم تر از ارزش و قيمت سوقيّه آن فروخته شود و فروشنده، جاهل به قيمت باشد و تفاوت قيمت هم معتنابه باشد، خيارِ غبن ثابت مى گردد. 27/7/78
(س 448) شخصى منزل خود را با شرط اسقاط كلّيه خيارات مى فروشد; ولى پس از معامله، به علّت جهل به قيمت واقعى خانه مذكور، مى فهمد كه غبن به قدرى است كه اگر مى دانست، آن را قبول نمى كرد. مثلا خانه ده ميليون تومانى خود را به مبلغ سه ميليون و دويست هزار تومان، يعنى با شش ميليون و هشتصد هزار تومان غبن فروخته است. آيا شرعاً خيار غبن براى فروشنده هست يا خير؟
ج ـ چون اصل خيار غبن ساقط شده، نه فاحش و خارج از متعارف آن، بنابراين، خيار غبن فاحش، ثابت است و اطلاق غبن، مربوط به غبن هاى متعارف است و شامل فاحش و غبن فوق العاده زياد كه نادر است، نيست; يعنى كلمه غبن از آن انصراف دارد. 8/10/78
(س 449) بنده آپارتمانى را به وسيله يك بنگاه معاملاتى، خريدارى كردم. فروشندگان كه زن و شوهرى بودند، پس از چند روز با عنوان «غبن در معامله» از انجام آن منصرف شدند. با وساطت شخص ثالثى قرار شد با اضافه نمودن مبلغ بيست هزار تومان، معامله قطعى شود كه على رغم اكراه يكى از فروشندگان، سرانجام قولنامه دوم را امضا كردند امّا مجدداً پس از سه روز آنان به علّت ضرر و زيان، اظهار پشيمانى كردند (زيرا قيمت آپارتمان در وقت معامله، مبلغ يك ميليون تومان كم تر از قيمت واقعى، ارزيابى شده بود)، ولى بنده از فسخ معامله استنكاف نموده و قضيه را به دادگاه كشاندم و هر چه اصرار به فسخ كردند، فسخ نكردم و آنها بعد از بيست روز، تمام پول را برگرداندند تا سرانجام پس از هشت ماه، با دريافت يك ميليون و پانصد هزار تومان، معامله را فسخ نمودم. با توجه به اينكه فروشندگان، اين پول را با اكراه به بنده پرداخت كردند، آيا گرفتن آن، جايز است؟ آيا ادعاى آنان مبنى بر غبن در معامله، صحيح بوده يا خير؟ تكليف ضررى كه در مدت هشت ماه، متوجه بنده شده چيست؟
ج ـ با توجه به اينكه بيست روز بعد از معامله دوم، ثمن و پول گرفته شده به مشترى عودت داده شده و مشترى، ثمن را دريافت نموده، بعيد نيست اين مسئله، قبول فسخ معامله باشد، و اگر معامله از روى اكراه و اجبار فروشندگان نبوده، در صحّت فسخ فروشندگان به تنهايى كافى است; بعلاوه كه مسئله غبن، آن هم فاحش بلكه افحش، مطرح است و لذا لازم است كه وجه دريافتى كه به عنوان ضرر و زيان از فروشندگان دريافت نموده ايد را به آنان برگردانيد، و ضرر و زيان خود را به آنان تذكر دهيد، تا اگر خواستند فروشندگان با رضايت، خسارت پرداخت نمايند; و ضرر و زيان حاصل از تورّم با گذشت هشت ماه از ناحيه خود شما بوده كه از اول فسخ را قبول نكرده ايد، در نتيجه فروشندگان، ضامن ضرر شما نيستند. 17/9/74
(س 450) چنانچه در بيعى پس از انقضاى قرارداد، ضررى صورت گرفته باشد كه بدون آگاهى قبلى انجام شده و طرف ديگر معامله (خانواده طرفين) اعلام عدم رضايت نمايد. آيا به فسخِ اين قرارداد، مجاز است يا خير؟
ج ـ غبنِ حاصل در معامله، موجب خيار فسخ براى مغبون مى گردد; امّا ضرر ديدن بعد از تمام شدن عقد و قرارداد و تفرّق از مجلس، سبب خيار نمى شود; هرچند اِقاله، مطلقاً مستحب است و كسى كه براى رضاى برادر دينى خودش، معامله را فسخ نمايد، خداوند هم در قيامت به او لطف خاص مى نمايد. 3/1/76
(س 451) شخصى جنسى را خريدارى نموده و چون از قيمت روز آن آگاهى نداشته، بعد متوجه غبن خود شده و به فروشنده نيز تذكر داده، امّا وى قبول نكرده و به نتيجه نرسيده است. آيا خريدار مى تواند به مقدار همان مبلغ اضافى كه فروشنده دريافت كرده، از جنس يا مال او بردارد يا خير؟
ج ـ هركسى كه مغبون شده است، حقّ فسخ براى او وجود دارد; امّا مسئله تقاص، منوط است به اينكه معامله را فسخ نمايد، تا مالك قبلى، صاحبِ مال خود شود، بعد جنس طرف را به مقدار مقابل مالش، از جهت تقاص، مالك مى شود و مقدار زيادتر را مى تواند با رعايت شرايط از اموال او، تقاص نمايد. 25/12/75
(س 452) طى قولنامه كتبى رايج در بنگاه هاى معاملاتى، منزلى معامله شده است. در اين قولنامه، كافّه خيارات، ساقط و مهلت پشيمانى را 24 ساعت قرار داده اند، امّا فروشنده بعد از ده روز اعلام غبنِ فاحش نموده و ادعا مى كند، از مسئله اسقاط كافّه خيارات، غافل بوده است، مهم تر آنكه سه روز پس از ادعاى غبنِ فاحش، فروشنده، چك الباقى ثمن معامله را از بانك وصول نموده و در مورد اخذ وجه، چنين وانمود مى كند كه من چك را قبل از اعلام غبن به حساب گذاشته ام، با اين توضيحات بفرماييد:
1. آيا فروشنده مى تواند با ادعاى غبنِ فاحش، با توجه به اسقاط خيار، آن معامله را فسخ نمايد؟
2. آيا فروشنده مى تواند پس از مهلت 24 ساعت قيد شده در قولنامه، پس از ده روز معامله را با ادعاى غبن فاحش، فسخ نمايد؟
3. آيا فروشنده با توجه به وصول الباقى ثمن معامله پس از اعلام غبنِ فاحش، باز هم مى تواند معامله را فسخ نمايد؟
4. در صورت جايز بودن غبن، اگر خريدار، حاضر به جبران غبن فروشنده شود، باز هم فروشنده مى تواند معامله را فسخ نمايد؟
ج 1 و 2 و 3 ـ بنا بر فرض داشتن خيار غبن، همين كه بعد از غبن و توجه به اينكه حقّ الخيار دارد، الباقى پول را گرفته، حقّ خيار ساقط است; به خاطر آنكه گرفتن بقيّه پول، دليل عرفى بر اسقاط حقّ الخيار است، وگرنه مى بايست بقيّه را اخذ نكند و به دنبال حقّ الخيار و استفاده از آن باشد.
ج 4 ـ جبران خسارت كه «اَرش» ناميده مى شود، مختصّ خيار عيب است و در بقيّه خيارات كه از جمله آنها خيار غبن مى باشد، فقط حقّ فسخ، ثابت است. آرى، رضايت طرفين به هر امرى نافذ و صحيح است. 23/11/75
(س 453) شخص شماره يك، دو قطعه زمين به اضافه يك فقره چك به مبلغ پانصد هزار تومان به شخص شماره دو واگذار نموده و در ازاى آن، شخص شماره دو، دو قطعه زمين ديگر به شخص شماره يك واگذار نموده است و هر كدام تعهّد نموده اند كه در اين معاوضه، در صورت كشف فساد در زمين واگذارى مربوط به خود، مسئوليت آن را بپذيرد. پس از مدتى معلوم شده است كه زمين هاى واگذارى از طرف شخص شماره دو در مسير خيابان قرار داشته، لذا شخص شماره دو، عين چك را به شخص شماره يك پس داده، ولى با توجه به فرض فوق، شخص شماره يك خود را مغبون مى داند و تقاضاى فسخ كلّ معامله را دارد. صورت شرعى معامله چگونه است؟ آيا شخص شماره يك مى تواند معامله را به هم بزند؟
ج ـ شخص شماره يك، حقّ فسخ معامله را دارد; مگر آنكه مراد از مسئوليت در كشف فساد، جبران خسارت باشد، در اين صورت بايد شخص شماره دو، همه ضررها و زيان هاى وارده به شخص شماره يك را جبران نمايد، و براى شخص شماره يك، حقّ فسخ وجود ندارد. 5/7/75
(س 454) اين جانب ده ماه قبل، يك باب خانه خود را با يك قطعه زمين معاوضه كردم و مبلغ يك ميليون و پنجاه هزار تومان پول نقد دادم. معامله به صورت قطعى و با اسقاط خيار غبن انجام شده است. پنج روز است كه اطّلاع يافته ايم كه ساختمان بنده در طرح اجراى شهردارى است. طرف معامله، مدّعى است كه من معامله را قبول ندارم، آيا مى توان معامله را فسخ كرد يا خير؟
ج ـ اگر در طرح شهردارى بودنِ خانه مذكور، قبل از معامله و قبل از قطعى شدن معامله بوده است، به نظر مى رسد خيار عيب ثابت است و اسقاط خيارات، ناظر به اين نحو عيب نيست; و اگر بعد از قطعى شدن معامله، در طرح قرار گرفته باشد، حقّ فسخى براى ديگرى وجود ندارد. 19/1/73
(س 455) خانه اى از متوفّا باقى مانده است. يكى از ورّاث قرار گذاشته با قيمت عادلانه، سهم بقيّه ورثه را خريدارى كند و حقّ السهم بعضى را هم به طور ناقص پرداخت نموده است، در هنگام انتقال سند مالكيت، شهردارى اعلام عقب نشينى نموده است و هيچ يك از ورثه اعم از خريدار و فروشنده از قبل، اطّلاعى از اين موضوع نداشته اند. با اين توضيحات بفرماييد:
1. آيا مبيع، معيوب حساب مى شود؟
2. در صورت معيوب بودن مبيع، ضرر و زيان را چه كسى بايد بپردازد؟
3. در صورتى كه خريدار، شخص ديگرى غير از ورثه باشد، معامله چگونه است؟
ج 1 ـ اگر اين مقدار عقب نشينى در عرف معاملى در مورد خودش، عيب باشد و طرح عقب نشينى هم قبل از وقوع معامله و پرداخت حقّ السهم بوده، مبيع، معيوب محسوب مى شود و خريدار، حقّ فسخ و يا گرفتن ارش دارد.
ج 2 ـ چون حقّ فسخ و يا گرفتن ارش متعلّق به خريدار است، اختيار با اوست و عيب هم عيب در كُلّ مبيع است و اختصاصى به شخص ندارد; ليكن اگر خريدار نخواست فسخ كند و خواستار ارش و مابه التفاوت شد، فروشندگان بايد ارش كه عبارت از مابه التفاوت قيمت صحيح و معيوب ثمن است را بپردازند. [21]
ج 3 ـ فرقى بين اَرحام و غير آن نيست و حقّ فسخ و ارش، تابع عيب است. 1/12/81
(س 456) در ضمن عقد بيعى كه منعقد گرديده، طرفين، كافّه خيارات از جمله خيار عيب را از خود ساقط نموده اند، با توجه به اينكه در هنگام معامله، فروشنده تبرّى از عيوب نكرده است و در ضمن، خريدار نيز قصدش فقط اسقاط حقّ انحلال بيع بوده، نه اينكه در صورت وجود عيب در بيع، حقّ مطالبه ارش را نداشته باشد، با توجه به اين مسئله، آيا اسقاط خيار عيب شامل اسقاط حقّ مطالبه ارش هم خواهد بود يا فقط انحلال بيع ساقط گرديده است؟
ج ـ با توجه به اينكه ارش را ساقط نكرده اند، ارش باقى است. 5/11/74
(س 457) مردى يك گوساله جوان از شخصى مى خرد و در حين معامله، خريدار به فروشنده مى گويد مگر گوساله مريض است كه بى حال است؟ فروشنده مى گويد: خير، چون تازه به دنيا آمده، اين طور است، و روز بعد خريدار به فروشنده اطّلاع مى دهد كه حيوان، مريض است. روز چهارم فروشنده مى آيد و يك قرص به او مى دهد و مى گويد: به گاو بخورانيد خوب مى شود، و روز نهم حيوان مى ميرد. حال آيا مابه التفاوت در قيمت مبيع را خريدار مى تواند بگيرد يا خير؟
ج ـ با فرض احراز معيوب و مريض بودن مبيع و حيوان و اينكه مرگ حيوان ناشى از همان مرض بوده است، مشترى حقّ خيار عيب را دارد و مى تواند كلّ معامله را فسخ كند; و يا اگر مرده آن حيوان براى خريدار نفع و غرضى دارد و داراى ارزش و قيمت است، مى تواند ارش و مابه التفاوت حيوان زنده و مرده را بگيرد. 4/6/83
(س 458) زمينى با قولنامه معامله شده است. بعد از دو ماه از خريد زمين، خريدار مى خواهد آن را بسازد; اما همسايه زمين، مانع شده و مى گويد كه اين زمين، به خانه ما مشرف مى شود. لذا خريدار مى خواهد معامله را فسخ كند. حكم آن را از نظر شرعى بيان فرماييد.
ج ـ هر زمين فروخته شده كه همسايگان، مانع ساختمان سازى در آن مى شوند، اگر از نظر مردم اين پيشگيرى همسايگان در زمين، عيب شمرده شود ، اين عيب را زمين موقع معامله دارا بوده، خريدار، حقّ فسخ از باب خيارِ عيب را دارد; وگرنه، معامله قطعى مى باشد. 10/5/76
(س 459) شخصى جنسى را از جايى مى خرد و بعد آن را بر مى گرداند، در حالى كه فروشنده نمى داند كه آيا آن جنس خراب بوده و آن را به خريدار داده يا اينكه خريدار، آن را خراب كرده است. حال پول جنس را چه كسى بايد بدهد؟
ج ـ خيارِ عيب، تابع زمان عيب است; يعنى اگر محرز شود كه عيب از همان زمان قبل و زمان فروش بوده، فروشنده ضامن است و اگر ثابت شود كه در زمان بعد و هنگامى كه در دست خريدار بوده، عيب حادث شده است، خريدار، ضامن است; و ناگفته نماند كه خيار عيب، به هر حال، دائر مدار عدم تبرّى از آن است. اين بود بيان حكم مسئله به حَسَب واقع كه بر حسب اطمينان افراد و فيمابين خود و خدا برايشان حجّت است; و امّا با فرض اختلاف، مثل اينكه مشترى مى گويد عيب از قبل بوده و بايع مدعى است كه در دست مشترى حادث شده است، بر مشترى است كه مدعاى خود را در محكمه ثابت نمايد، و بر فرض عدم اثبات، بايع مدعاى او را با يمين در محكمه نفى مى كند و حكم به نفع او داده مى شود، و با فرض شكّ بايع در اينكه نزد او عيب حادث شده يا نزد مشترى و نمى خواهند به محكمه بروند، ضمانى بر او نيست، البته چه نيكوست كه نحوه مصالحه اى انجام گيرد. 30/1/79
(س 460) اگر در مبايعه نامه اى طرفين، اسقاط كافّه خيارات نمايند، آيا خريدار مى تواند به ادّعاى معيوب بودن مبيع مطالبه ارش نمايد؟ به عبارت ديگر، آيا با اسقاط كافّه خيارات، علاوه بر خيار عيب، مطالبه ارش نيز ساقط مى شود؟
ج ـ اگر غرض از اسقاط خيارات كه يكى از آنها خيار عيب است، اسقاط فسخ و انحلال معامله به وسيله خيارات بوده نه اسقاط خيار عيب حتّى نسبت به ارش، در آن صورت، حقّ ارش باقى است; و امّا اگر غرض متعلّق به اسقاط ارش هم بوده، آن نيز ساقط است و با شكّ در غرض و اختلاف در آن، نياز به مرافعه شرعيّه است. 19/2/79
(س 461) بيعى در مورد 100 تن پنبه بين دو شخص منعقد مى شود. بعد از مدّت معتنابهى كه خريدار مقدار 70 تن از پنبه ها را مصرف نموده است، مدعى مى شود كه پنبه ها معيوب بوده و به همين جهت از پرداخت مابقى ثمن معامله خوددارى مى كند، و مدعى است كه معامله را تحت عنوان خيار عيب فسخ نموده است.
1. آيا پنبه از اموال مثلى است يا قيمى؟
2. آيا بر فرض سؤال، اگر پنبه ها معيوب باشد، خريدار ابتدائاً مى تواند معامله را فسخ كند، يا اينكه در ابتدا بايستى به فروشنده اعلام نمايد كه از نوع مرغوب پنبه ابتياعى به خريدار تسليم كند، در غير اين صورت; يعنى زمانى كه فروشنده از تحويل پنبه مرغوب عاجز بود، آن وقت خريدار مى تواند معامله را فسخ كند؟
ج 1 ـ ظاهراً مثلى مى باشد.
ج 2 ـ چون ظاهر سؤال اين است كه مبيع كلّى بوده، بنابراين، مشترى وقتى آن را معيوب ديد، بايد به بايع اعلام نمايد و مصداق بدون عيب از آن پنبه را دريافت نمايد، و خيار عيب در امثال مورد كه مبيع، كلّى است و عيب در مصداق است، راه ندارد، چون مبيع معيوب نبوده، مبيع كلّى است و تعقل عيب در او نمى شود. آرى، اگر مبيع، شخصى باشد و خيار عيب براى مشترى پيدا شود، مشترى در زمان توجه به عيب مى تواند بدون اعلام به بايع هم فسخ نمايد، چون خيار عيب، حقّ اوست; ليكن بعد از توجه به عيب، اگر مشترى در مبيع تصرّف نمود، تصرّفش دليل رضايت او و اسقاط حقّ خيار است. 5/6/83
(س 462) كارگاهى اجناسى توليد مى كند و براى اينكه بازار فروش خوبى داشته باشند، روى آنها مارك معروف خارجى، حك مى نمايند و از طرف ديگر، جعبه هايى مقوايى هم، مشابه خارجى چاپ مى كنند و در داخل آن مى گذارند كه مشترى متوجه نمى شود اين كالا، ايرانى است و به نيّت خارجى بودن خريدارى مى نمايد.
1. آيا درآمد حاصل از اين كارگاه توليدى، حرام است يا خير؟
2. درآمد چاپخانه اى كه جعبه ها را با مارك خارجى چاپ مى كند و اطّلاع دارد كه اين سفارش براى كالاهاى داخلى است، چه حكمى دارد؟
3. درآمد عمده فروشانى كه اطّلاع كامل از نوع جنس دارند و از توليدكنندگان يادشده خريدارى و توزيع مى نمايند، چه حكمى دارد؟
ج ـ غشّ در معامله و حرام و باطل است، چون بين حرمت نفسى معامله مثل حرمت غش در معامله و بطلان، ملازمه عقلائيه است، بلكه به نظر اين جانب، ادلّه و اطلاق عقود و معاملات از حرام آنها منصرف است; چون قانونگذار از قانون شكن حمايت نمى كند و حمايتش غير مناسب با قانونگذارى است، بلكه خلاف حكمت مى باشد و از اينجا پاسخ سؤال «يك» معلوم مى گردد و جواب سؤال دوم آن است كه هر عملى كه حرام باشد، اجرت و ثمنش هم حرام است «ان الله اذا حرّم شيئاً حرّم ثمنه» وجواب سوم، حكم اصل مسئله را دارد. 5/6/83
(س 463) شخصى 22 سال قبل، مقدار چهل متر زمين را به يكصد هزار ريال فروخته است و خريدار، متعهّد شده ثمن آن را عندالمطالبه پرداخت نمايد، ولى طى چند نوبت مطالبه فروشنده، خريدار از پرداخت آن، سر باز زده است و فروشنده معامله را فسخ كرده است. لطفاً بفرماييد آيا فروشنده، همچنان مالك زمين است، چون خريدار به شرط ضمن عقد، عمل نكرده است و فروشنده را حدود يك ميليون تومان متضرر ساخته؟ و خريدار چون در اين مدّت، زمين را در اختيار داشته، آيا بايد اجاره زمين را نيز بپردازد؟
ج ـ در معامله با فرض قرار بر پرداخت ثمن عندالمطالبه و فسخ فروشنده به خاطر عدم پرداخت ثمن از طرف مشترى، معامله قطعاً بعد از فسخ، محكوم به رجوع مبيع به بايع است; چون اين نحو بيع، يا از اول به خاطر غرر باطل بوده و يا بعد از فسخ، بنا بر اينكه معامله نقدى بوده و شرط تأخير در اداى ثمن تا زمان مطالبه فروشنده شده و عندالمطالبه، خريدار به شرط عمل نكرده و فروشنده معامله را فسخ نموده است، در نتيجه، متصرّف مال غير، هم ضامن اجرت است و هم ضامن خسارت. 25/1/77
(س 464) در يك مبايعه نامه عادى، ملكى كه به صورت مغازه بوده، با اسقاط كافّه خيارات، به دو نفر فروخته شده است. حدود ثلث از ثمن معامله به صورت نقد و الباقى به صورت اقساطى و با چك مدّت دار بوده و ضمن عقد، طرفين معامله به اين شرط ملزم شده اند كه در صورت عدم وصول هر يك از چك ها در تاريخ مقرّر، اين قرارداد، فسخ و كأن لَم يَكُن باشد و ملك نيز به تصرّف خريداران در آمده است; خريداران، از پرداخت باقى ثمن كه دو سوم بهاى ملك بوده، خوددارى كرده اند و دو برگ از چك هايشان در تاريخ مقرّر، به علّت عدم موجودى در بانك، وصول نشده است. هشت سال است كه با مراجعه مكرّر به خريداران و اعلام اينكه فروشنده، معامله را به سبب تحقّق نيافتن شرط، فسخ شده مى داند، تقاضاى خلع يد و گرفتن خسارات وارده را نموده، و خريداران، به بهانه اينكه در اين ملك مخارجى كرده اند، از استرداد ملك، خوددارى مى كنند.
1. آيا اين شرط ضمن عقد، در صورت تحقّق آن، نافذ و معتبر هست؟
2. اين ملك در حال حاضر به چه كسى تعلّق دارد خريدار يا فروشنده؟
3. در صورت فسخ معامله، بايع حقّ مطالبه اجرت المثل را دارد يا خير؟
4. در صورت فسخ معامله، تكليف مخارجى كه خريداران كرده اند، چيست؟
ج 1 ـ شرط حقّ فسخ معامله و كأن لَم يَكُن فرض شدن، با پرداخت نشدن بعضى از ثمن در تاريخ مقرّر و معيّن در ضمن بيع، شرطى صحيح و نافذ است و مشمول عمومات و اطلاقات شروط، مثل «المؤمنون عند شروطهم» است و در نتيجه، فسخ بايع با عدم پرداخت، موجب از بين رفتن معامله و بيع است.
ج 2 ـ هر مورد و موضوع معامله اى بعد الفسخ، به ملك مالك قبلى بر مى گردد. بنابراين مبيع، بعد الفسخ، در ملك فروشنده و ثمن، در ملك خريدار قرار مى گيرد.
ج 3 ـ چون تصرّف هاى مشترى در مبيع، در ملك خودش بوده، هر چند ملكى متزلزل، لذا بدهكار اجرت المثل آن نيست. آرى، از زمان فسخ به بعد كه منافع مبيع، ملك بايع و منافع ثمن، ملك مشترى مى شود; اگر مبيع در يد مشترى بماند و ثمن در يد بايع، هر كدام بدهكار اجرت المثل مى شوند، چون منافع استفاده شده، ملك غير بوده، و به حكم محترم بودن مال بايد اجرت المثلش پرداخت گردد.
ج 4 ـ مخارجى كه مَنْ عليه الخيار، مثل مشترى در مفروض سؤال مى نمايد، با اينكه خودش هم سبب فسخ را فراهم نموده، موجب ضمان و خسارت از طرف بايع نيست; چون خود، اقدام به ضرر و خرج و خسارت نموده است. 25/3/78
(س 465) زمينى به موجب سند رسمى و قطعى، مورد معامله قرار گرفته است و ثَمَن و مثمن به طرفين معامله، تسليم گرديده است و شرط شرعى و قانونى در ضمن اين عقد رسمى قيد گرديده است. آيا عدول از اين شرط شرعى و قانونى، توسط احدالمتعاملين ممكن است؟
ج ـ عدول در شرط شرعى، يعنى شرطى كه خلاف مقتضاى عقد و شرع نباشد، غير جايز است; كما اينكه موجب خيار فسخ هم براى مشروطٌ له مى باشد، چون يكى از حق الخيارها، خيار تخلّف از شرط است. 12/11/76
(س 466) كسى خانه اى را به ديگرى فروخته و قسمتى از ثمن آن را دريافت كرده است. خريدار متعهّد مى گردد كه باقى مانده ثمن را در تاريخ معيّنى به فروشنده بپردازد. قبل از پرداخت باقى مانده ثمن، خريدار خانه مذكور را به شخص ثالثى مى فروشد و خريدار جديد، در برابر فروشنده اول متعهّد مى گردد كه باقى مانده ثمن را كه تا كنون به وى پرداخت نشده، در تاريخ معيّنى به او بپردازد و در صورت تخلّف از پرداخت، فروشنده اول، حقّ فسخ معامله با خريدار دوم را داشته باشد. خريدار دوم، در تاريخ مقرّر به تعهّد خويش عمل نكرده و در نتيجه، فروشنده اول اعلام فسخ معامله نموده است، آيا اعلام فسخ از ناحيه او صحيح است يا خير؟
ج ـ حقّ فسخ فروشنده اول از باب شرط در معامله، حسب عمومات شروط، صحيح و نافذ و ممضى است. 24/11/76
(س 467) شخصى به موجب عقد بيع، خودروى خود را به ديگرى منتقل مى كند و ضمن آن عقد، شرط مى كند كه خريدار تا مدّت سه سال حقّ انتقال خودروى مذكور و يا زمينى را كه در فلان محل دارد، از خود اسقاط نموده است و يا خريدار متعهّد مى شود كه تا سه سال، از انتقال خودرو و يا زمين زراعى به غير، خوددارى نمايد. حال در صورت تخلّف از شرط و انتقال خودرو (مبيع) و يا زمين زراعى به غير، ضمانت اجراى تخلّف از شرط در هر يك از دو حالت اسقاط حق و تعهّد بر عدم انتقال چيست و حقّ فسخ، چگونه اعمال خواهد شد؟ آيا فرقى در ضمانت اجراى تخلّف از هر كدام از دو حالت شرط وجود دارد؟ آيا مشروطٌ له، حقّ فسخ معامله خريدار (مشروطٌ عليه) با ثالث را دارد؟
ج ـ فرقى در ضمانت اجرايى تخلّف از اين گونه شرط ها با بقيّه شرط هايى كه در معاملات مى شود، وجود ندارد و تنها مشروطٌ له، حقّ فسخ مورد معامله خود را دارد و مشترى اول، ضامن شىء فروخته شده و منتقل به غير شده مى باشد و مثل يا قيمت آن را بايد به بايع بپردازد، و بايع، نسبت به معامله جديد حقّ فسخ ندارد; چون مشترى در ملك خودش تصرّف كرده است. آرى، اگر شرط عبارت از نفى سلطه مشروطٌ عليه نسبت به بيع بعدى او مثلا تا سه سال باشد كه در حقيقت، مالى كه به او منتقل شده، مالى است فاقد سلطه بر بيع آن، مثلا تا سه سال، در اين صورت، ظاهر بيع برخلاف شرط، به خاطر عدم قدرت و عدم ملكيت و اختيار نسبت به فروش آن، فضولى است و همانند بيع مال غير است كه صحّت و نفوذش منوط به اجازه است. 25/4/79
(س 468) شخصى مالى را به كسى هبه و يا صلح كرده و يا فروخته با قيد اين شرط كه خريدار، اين مال را به زيد نفروشد. آيا اين شرط، ضمانت اجرايى دارد؟
ج ـ ضمانت اجرايى اش به حسب شرع براى كسى كه شرط كرده، خيار تخلّف شرط است بر مشروطٌ عليه، كما اينكه حاكم هم مى تواند به حكم امر به معروف، طرف را وادار به عمل به شرط نمايد. 9/9/78
(س 469) شخصى به موجب بيع نامه عادى، ساختمانى را از شخص ديگرى خريدارى مى كند. ثمن معامله به موجب چند فقره چك، به بايع تسليم مى شود. ضمن عقد بيع، شرط مى گردد كه چنانچه هر يك از چك هاى مربوط به ثمن المعامله در سررسيد مقرّر پرداخت نگردد، فروشنده، حقّ فسخ معامله را داشته باشد. پس از انجام گرفتن معامله و قبض و اقباض مبيع و ثمن، خريدار متوجّه مى شود كه ساختمان مورد معامله، به ادارات دارايى و شهردارى و نوسازى و... ديون معوقّه بدهكار بوده كه بايع در موقع انجام معامله و تنظيم بيع نامه، ديون مزبور را از خريدار، مخفى داشته است. خريدار، مبلغى براى پرداخت ديون، كسر مى كند و نزد خود، نگه مى دارد و باقى مانده ثمن المعامله را به بايع، تأديه مى نمايد. با توجّه به مراتب فوق، آيا وجه مكسوره از بابت ديون ساختمان، شرعاً موجب تخلّف خريدار از انجام شرط و موجب حقّ فسخ معامله براى بايع خواهد شد يا خير؟
ج ـ ظاهراً موجب تخلّف است، چون ثمن، در موقع مشروط پرداخت نشده، مگر آنكه فكر مى كرده كه حقّ نپرداختن بدهى هاى معوّقه را دارد و مشمول شرط نيست و بعد كه متوجّه مسئله شده، حاضر به پرداخت همه ثمن شده و اگر در اين مورد هم به فروشنده ضررى رسيده، حاضر شده است كه جبران نمايد. 7/5/76
(س 470) يك باب خانه شش دانگ با دو طبقه بنا داراى آب، برق، گاز، تلفن، آب گرمكن، كولر با امتياز فاضلاب و ساير منصوبات متعلقه، مورد بيع قرار گرفته است. در هنگام تحويل خانه، معلوم شده كه فاقد امتياز فاضلاب است، به شركت آب و فاضلاب مراجعه شده وجه امتياز را مبلغ دويست هزار تومان معيّن كرده است، لذا خريدار از پرداخت مبلغ فوق اِبا مى كند. آيا به عنوان وجه امتياز چنين حقّى دارد؟
ج ـ چنانچه خريدن خانه به قيد امتياز فاضلاب و ساير منصوبات بوده، بعد معلوم شود چنين نيست، ظاهراً براى مشترى خيار تخلّف شرط، ثابت است و مى تواند معامله را فسخ نموده يا مابه التفاوت را گرفته معامله را امضا نمايد. 29/1/81
(س 471) در ضمن عقد بيعى كه به صورت نقد و نسيه واقع شده، شرط گرديده در صورتى كه خريدار در موعد مقرّر، باقى مانده ثمن را پرداخت نكند، هيچ گونه حقّى به مورد معامله نخواهد داشت، خريدار در موعد مقرّر، باقى مانده ثمن را نپرداخته است. در اين صورت اولاً، اين شرط از شروط نتيجه است و به صرف تخلّف خريدار، معامله فسخ مى گردد يا خير؟ ثانياً، در صورت تحقّق شرط، نيازى به اعمال فسخ از سوى فروشنده هست يا خير؟ ثالثاً، فوريت در اعمال آن لازم است يا خير؟
ج ـ به نظر مى رسد كه شرط نتيجه است و صحيح و نافذ، و عقد با تخلّف مشترى، خود به خود منفسخ مى شود و نيازى به فسخ هم ندارد. 8/11/80
(س 472) طبق قولنامه اى كه در بنگاه تنظيم شده، معامله اى انجام گرفته و در بند شش آن آمده است: «معامله انجام شده قطعى است، كليه خيارات حتّى خيار غبن از طرفين ساقط گرديد، و در ضمن شروط آمده كه در تاريخ معيّنى همراه با تنظيم سند در محضر، مبلغ يك ميليون و يكصد و پنجاه هزار تومان باقى مانده، به فروشنده پرداخت خواهد شد». پس از مدتى خريدار تقاضاى تنظيم سند مى نمايد و فروشنده ادعا مى كند كه چون خريدار در وقت معيّن مبلغ مذكور را نپرداخته است، ايشان معامله را فسخ كرده است و خريدار مدعى است كه حقّ خيار، ساقط شده است و نيز پس از انقضاى مدت، از فروشنده ده روز مهلت خواسته و او هم مهلت داده است، و در ظرف اين مدت پول را آماده كرده و به رابط فروشنده هم ابلاغ كرده، ولى فروشنده به مسافرت رفته و به وى دسترسى نداشته است. فروشنده ادعا مى كند كه چون شروط ديگر پس از ذكر اسقاط حقّ فسخ نوشته شده است، لذا خيار شرط، مستثنى است و اسقاط نشده است، بعلاوه جريان مهلت را اگر هم بوده فراموش كرده، و بر فرض صحّت آن و پس از انقضاى ده روز ديگر هم باز خريدار، مبلغ مذكور را نپرداخته است، بنابراين، او نيز معامله را فسخ كرده است، با اين توضيحات بفرماييد آيا اسقاط حق به شرح مذكور، شامل حال خيار شرط هم مى شود و يا اينكه به علّت تأخير ذكر مستثنى است؟ و در صورت دوم آيا با دادن مهلت ده روز پس از انقضا، حقّ خيار شرط ساقط مى شود يا نه؟ و در صورت عدم سقوط، خريدار مدّعى است كه در ضمن مهلت مذكور، پول را آماده كرده و فروشنده منكر آن شده است و بلكه منكر مهلت مى باشد. اگر مدّعى، بيّنه نداشته باشد، آيا براى منكر قَسم لازم است يا نه؟
ج ـ در مورد سؤال كه مقدارى از ثمن نسيه و مدت هم معلوم بوده است، هر چند سببيّت تأخير در اداى نسيه، براى خيار فسخ از باب تخلّف شرط، محلِ اختلاف است و براى عدمش هم به اينكه نسيه ركن عقد است، نه شرط اضافه، استدلال فرموده اند و بين تأخير در اداى آن و تأخير در شرط تأخير در اداى ثمن در نقد، قائل به فرق شده اند، و مسئله محتاج به تأمّل است; ليكن در امثال مورد به هرحال شرط ديگرى وجود دارد و آن حضور طرفين در محضر و تنظيم سند است، اين شرط هرچند براى پرداخت پول بوده، ولى تخلّف از اين شرط مثل بقيّه شروط، موجب خيار فسخ است. بنابراين، پاسخ جهت دوم سؤال روشن مى شود، چون واضح است كه ذكر شرط بعد از قرار اسقاط خيار بوده و آن اسقاط ناظر به خياراتى است كه به سبب عقد مى آيد، مثل خيار غبن و عيب... و يا خيارات ديگرى كه قبلاً به آن اشاره شده باشد نه خيار مذكور كه سبب آن بعد آمده و شايد طرفين متوجه سببيّت آن نبوده، چه رسد كه قبلاً اسقاط نموده باشند; امّا نسبت به مهلت ده روز، چون امهال وعده بر عدم استفاده از حق در آن مدت است و ارفاق به طرف، نه اسقاط، لذا حقّ خيار به قدرت خود باقى است و مدّعى سقوط خيار، به هر حال بايد سبب سقوط را اثبات نمايد و حرفش خلاف استصحاب و اصل است، و ديگرى منكر است و حرفش مطابق با اصل است، و حسب موازين «البيّنة على المدّعى واليمين على من انكر» عمل مى شود. 19/3/76
(س 473) كسى كه سرقفلى مغازه اى را مى فروشد و در قرارداد هم شرط مى كند كه بدون اطّلاع مالكِ اصلى، حقّ واگذار نمودن به غير را ندارد; حال اگر خريدار بدون اجازه مالك، ملك را معامله نمايد، آيا معامله او صحيح است؟
ج ـ معامله صحيح است; ليكن فروشنده اولى به عنوان تخلّف خريدار از شرط، مى تواند اصل فروش اول را به هم بزند و معامله را به عنوان خيار شرط، فسخ نمايد. 27/5/69
(س 474) زمينى كه ارث پدرم بود با شماره پلاك (الف) با متراژ مشخص فروختم و سند آن را در محضر به خريداران انتقال دادم. بعد از مدتى خريداران مراجعه كرده اند و مى گويند پلاك (الف) كم تر از متراژ معيّن بوده است و بايد متراژ مشخص شده را از جاى ديگر، يعنى پلاك (ب) به آنها بدهم و حال اينكه پدرم اين زمين را ]پلاك (ب) [در جهتى كه تعيين كرده بايد به مصرف برسانم و نيز بنده اطلاعى نسبت به متراژ پلاك (الف) نداشتم. آيا بنده از جهت شرعى حق دارم كل معامله را فسخ نمايم؟ و آيا خريداران بدون اجازه بنده حق تصرف پلاك هاى (ب و ج) را دارند؟
ج ـ زمينى كه به طور قطعه اى و مفروض فروخته مى شود، اگر متراژ آن از مقدار معلوم در عقد، كم تر باشد، براى مشترى حقّ فسخ ثابت است و مى تواند معامله را فسخ نمايد، كما اينكه مى تواند به همان مقدار راضى شود و نسبت به آنچه كم آمده، پول بگيرد. به هر حال، بايع الزام به تأمين زمين از جاى ديگر را ندارد. 3/6/77
(س 475) اين جانب يك باب خانه اى را بر حسب اينكه زمين آن، پنجاه متر مربع باشد، خريدارى نمودم، حال آنكه اندازه زمين در سند ساختمان 47 متر ذكر شده است. بفرماييد كه آيا بنده، حقّ فسخ معامله را دارم يا نه؟ و آيا مبلغ پولى كه بنده در دست ايشان دارم، ظرف چه مدّت مى توانم مطالبه نمايم؟
ج ـ در صورتى كه منزلى را به شرط داشتن پنجاه متر زمين، فروخته و بعداً معلوم شده سه متر كم تر دارد، مشترى مى تواند معامله را امضا كند و پول سه متر زمين را پس بگيرد يا اينكه معامله را فسخ نمايد و همه پول خود را دريافت كند و در صورتى كه معامله را فسخ نمود، مى تواند تمام ثمن خود را يك جا پس بگيرد. 12/7/76
(س 476) شخصى چند طاقه پارچه عمامه اى را به خريدار نشان داده و بعد به وى فروخته است، خريدار سپس يك قواره از آن را به مشترى فروخته، امّا وى به علت عدم مرغوبيت، پارچه را پس آورده است، اكنون مغازه دار مى خواهد به بايع اول پس بدهد; ولى ايشان امتناع مى كند و ادعا مى كند چون جنس به رؤيت خريدار رسيده، لذا تحويل نمى گيرد. با توجه به گذشت سه ماه از معامله و تصرّف خريدار در جنس، آيا اين معامله صحيح بوده است و بايع مى تواند از پس گرفتن آن امتناع نمايد يا خير؟
ج ـ مرغوب نبودن، فى حدّ نفسه موجب خيار نيست. آرى، اگر مبيع به وصفى توصيف شود همانند درجه يك بودن پارچه و بعد معلوم شود چنين وصفى در مبيع نبوده، مشترى خيار تخلّف وصف دارد. 20/2/84
(س 477) طرفين معامله، قراردادى را امضا نموده اند كه به طرف، اجازه فسخ با پرداخت مبلغى (البته بدون ذكر مدّتى معيّن) داده شده كه بر اساس آن، هر كدام از طرفين كه از معامله فوق صرف نظر نمايند، بايد مبلغ دو ميليون تومان به طرف مقابل بپردازد. حال آيا اين معامله باطل است يا خير؟ و اگر باطل است، آيا از باب شرط فاسد يا شرط مجهولى است كه به عوضين سرايت مى كند؟
ج ـ اگر تصريح به خيار فسخ دايم كرده باشند، شرط فاسد است و به خاطر غرر در بيع، موجب فساد معامله است و در صورت قبض و اقباض، هر كدام، ضامن ضرر طرف مقابل است و در صورت عدم تصريح به خيار فسخ دايم، انتهاى زمان خيار فسخ، منصرف به متداول و عرف و عادت است، مانند امضاى طرفين، پرداخت آخرين قسط، به نام كردن سند در محضر و...; و اگر متعارفى نباشد نيز به واسطه غرر، موجب بطلان است. 29/3/77
(س 478) اين جانب منزلى را با شخصى معاوضه كرده و قرار فسخ نيز تا يك سال گذاشته شد. طرف مقابل كه منزل بنده را تحويل گرفته، قبل از آنكه معامله قطعى شود مبالغى را در منزل خرج نموده است. در صورتى كه معامله فسخ شود، تكليف پولى كه ايشان خرج كرده است، چه مى شود؟
ج ـ در مقابل مخارجى مانند نقاشى ساختمان، كه عين آن باقى نيست و نمى توان برگرداند، براى فسخ كننده ضمانى نيست، چون خود شخص اقدام به اين گونه مخارج كرده و در هنگام خرج كردن هم مالك مورد معامله بوده; و امّا آنچه كه عين آن قابل برگرداندن باشد، حقّ برگرداندن آن را دارد و مالكش مى باشد، ليكن اگر براى استرداد، ضررى به طرف برسد مثل تخريب محلِ نصب در و پنجره، بايد خسارت آن را بپردازد، چون در و پنجره نصب شده، هر چند ملك تعمير كننده مى باشد و حقّ بردن نيز دارد، امّا ضامن ضرر غير است. 4/12/74
(س 479) دو نفر معامله اى انجام داده اند و در ضمن معامله، خيار فسخ گذاشته اند; امّا براى خيار فسخ، مدت تعيين نشده است و طرفين با همديگر توافق نموده اند كه هيچ كدام حقّ عدول از معامله را ندارند و چنانچه خريدار پس از امضاى اين قرارداد، از انجام معامله انصراف حاصل نمايد، حقّ مطالبه مبلغ يك ميليون تومان بيعانه خود را ندارد و چنانچه فروشنده پس از امضاى قرارداد، از انجام معامله انصراف حاصل نمايد، علاوه بر استرداد مبلغ يك ميليون تومان بيعانه، مبلغ سيصد هزار تومان به عنوان ضرر و زيان به خريدار بپردازد. در صورتى كه در خيار فسخ، مدت تعيين نشده باشد، آيا اين معامله صحيح است يا خير؟
ج ـ شرط خيار بدون مدت در بيع، چون موجب جهل و غرر در عوضين است، سبب بطلان معامله است و برگشت جهل در شرط، به جهل مطلق است; امّا اگر در قرارداد و قولنامه ها به نحوى مدت شرط خيار فسخ معلوم گردد كه از جهل مطلق خارج شود، شرط و عقد، هر دو صحيح است; مثلاً اگر تنظيم زمان سند رسمى كه آخرين مدت آن معيّن شده باشد، به نظر مى رسد كه شرط حقّ فسخ و ضرر و زيان مدت دار و معلوم است; چون روشن است كه حقّ فسخ، بعد از تنظيم سند رسمى قرار داده نمى شود و ناظر به قبل از زمان تنظيم سند است. 28/8/71
(س 480) چنانچه قسمتى از ثمن معامله، مستحقٌ للغير در آيد، آيا معامله باطل است يا بايع، حقّ فسخ دارد؟
ج ـ براى بايع، از باب تبعّض ثمن و نفى ضرر، حقّ الخيار، ثابت است. پس بايع مى تواند معامله را به نحو سابق امضا كند و بقيّه ثمن را دريافت نمايد و مى تواند به مقدار ثمن كه ملك مشترى بوده، امضا نمايد و مى تواند به طور كلّى فسخ نمايد. آرى، اگر مشترى توانست رضايت غير را نسبت به بعضِ ثمن جلب نمايد، حقّى براى بايع بوجود نمى آيد. 4/7/77
(س 481) شخصى مقدار سه كيلوگرم طلاجات با حقّ هرگونه تصرّفى در ساخت و ساز و به مدت يك سال به جواهر فروشى، ماهيانه اجاره داده است تا پس از پايان به همان ميزان طلاجات به مالك مسترد دارد; اولاً آيا اجاره طلا، نقره، جواهرات با تصرّف و تغيير در مورد اجاره (طلا و نقره) و عاريه در مورد سوم، ولو كراراً با قيمت گزاف و بيش از حدّ متعارف، جايز است يا خير؟ همچنين به دليل رواج اجاره طلا و نقره در بازار و با توجه به اينكه مالك علاوه بر رقم اجاره، مبلغى هم به عنوان نوسان بازار طلا از مستأجر طى چك تضمينى و احتمالى دريافت مى دارد، اين رقمى كه بابت نوسان دريافت مى دارد، و شبهه ربا دارد، آيا جايز است يا خير؟
ج ـ چون شرط صحّت اجاره، بقاى عين مستأجره با فرض انتفاع از آن مى باشد، بنابراين، اجاره دادن طلا و جواهرات و...، كه با استفاده كسبى از آن، عين مال اجاره داده شده، تغيير و تبديل پيدا مى كند، باطل و نادرست است. 10/9/80
(س 482) اين جانب خانه ام را در قبال دريافت مبلغ دويست هزار تومان قرض الحسنه، ماهيانه يكهزار و ششصد تومان به مدت يك سال اجاره داده ام، ولى مستأجر چهار ماه قبل از پايان مدت اجاره، خانه را تخليه كرده است. آيا مى توانم اجاره مدت باقى مانده را از پول قرض الحسنه وديعه برداشت كنم؟ ضمناً هيچ شرط فسخى هم در ضمن اجاره براى طرفين در كار نبوده است.
ج ـ در صورتى كه چيزى به شخص طبق موازين، اجاره داده شده، موجر مستحقّ تمام مبلغ اجاره است، اگر چه مستأجر از آن عين در تمام زمان اجاره يا مقدارى از آن هيچ گونه استفاده نكند; چون عقد اجاره از عقود لازمه است، مگر آنكه در حين عقد اجاره مثلاً خيار فسخ قرار داده باشند. 29/5/78
(س 483) اگر عقد اجاره اى ميان دو طرف واقع شود و در آن، مبلغ اجاره ذكر نشود، بلكه به توافق طرفين، ميزان اجاره، موكول به نظر كارشناس شود، در صورتى كه بعداً كارشناس، مبلغ اجاره را مثلاً ماهى ده هزار تومان تعيين كند و موجر، به مستأجر ابلاغ كند و مستأجر هم موافق باشد، آيا عقد مذكور، لازم مى شود يا خير؟ و اگر كسى زمين مشخّصى را همراه با اعيانى اى اجاره دهد كه بعداً روى آن خواهد ساخت و تمامى مشخّصات اعيانى را هم ذكر كند، آيا اين اجاره صحيح است يا باطل يا متزلزل؟ و در صورت بطلان، آيا عقد اجاره كـلاً باطل مى شود يا فقط نسبت به اعيانى؟ و در صورت بطلان كلّ عقد، اگر طرفين پس از ساخته شدن اعيانى در طول اين مدّت، اِباحه تصرّف در عوضين كرده باشند، زيرا هيچ كدام از آنها عوض خود را پس نگرفته و عملاً راضى به تصرّف ديگرى باشد، پس از آن، اگر موجر قرارداد قبلى را فسخ نكند و عملى انجام دهد كه دالّ بر اقرار عملى به قرارداد قبلى باشد (مانند همان تصرّف در عوض ديگرى به مقتضاى عقد سابق)، آيا اين عقد در اين زمان لازم مى شود يا خير؟ و اگر در عقد اجاره، مدّت اجاره مشخّص شود (مثلاً پنج سال)، ولى ابتداى آن متوقّف بر احداث يك شىء مشخّص كه زمان احداث چنين بناهايى عرفاً مشخّص باشد (مثلاً بگوييم اين زمين را به شما به مدّت پنج سال اجاره مى دهم، ولى از تاريخ تحويل اين حجره اى كه دارم روى آن را مى سازم)، آيا چنين عقدى صحيح است يا باطل يا متزلزل؟ در صورتى كه عقد اجاره اى به دليل نامشخّص بودن مدّت اجاره يا قيمت اجاره، باطل باشد، ولى پس از مدّتى موجر، قيمت اجاره را مشخّص كند و يا مدّت اجاره را تعيين كند و به مستأجر كتباً ابلاغ كند، در صورت قبول مستأجر، آيا عقد قبلى تصحيح مى شود و اين ابلاغ به منزله اقرار عملى به عقد اجاره است يا خير؟ و در صورتى كه خود موجر، اجاره نامه اى را تنظيم كرده و همه مسائل را در آن ذكر كرده و به امضاى طرفين هم رسيده است و عوضين هم به طور اجمال، به تصرّف يكديگر در آمده است و پس از مدّتى مشخّص شود كه در عقد مكتوب، ميزان اجاره به طور مشخّص، تعيين نشده است و مستأجر هم مبلغى كلّى در اختيار موجر گذاشته بوده ـ كه موجر هم در آن تصرّف كرده و مورد اجاره هم به تصرّف مستأجر در آمده است ـ حال در صورتى كه مقصّر، خود موجر بوده است و ضرر هم متوجه مستأجر شده باشد، اگر فرض كنيم كه مستأجر بگويد كه هر مبلغى را كه تعيين كنيد، من قبول دارم، در صورتى كه موجر، اصل اجاره را منكر نباشد، آيا به بهانه نامشخص بودن قيمت اجاره مى تواند عقد را ابطال كند يا خير؟
ج ـ در عقد اجاره، مانند عقد بيع، غرر و جهالت در مدّت و يا مبدأ و يا مال الاجاره و يا خصوصيّات ديگر كه دخيل در اجرت و منفعت و امور مرغوبه در اجاره باشد، موجب بطلان آن مى گردد و تعيين مجهول در زمان بعد و رضايت به آن، موجب صحّت نمى گردد و اين گونه رضايت ها و ابلاغ ها و تعيين ها، انشاى عقد محسوب نشده، و به هر حال، عقد اجاره كه باطل باشد، استفاده كننده از عين، يعنى مستأجر، بدهكار اجرت المثل است، و ناگفته نماند هر ضررى را كه شخصى متوجه شخص ديگر نمايد، از باب اقوائيت سبب از مباشر، ضامن آن خسارت است. 3/10/77
(س 484) 1. اجاره يك ملك به صورت زمان بندى شده به افراد مختلف، بدين صورت كه هر كدام، مدّت معيّنى از سال (مثلا يك ماه) آن را در اختيار داشته باشند، چه حكمى دارد؟
2. آيا فرقى بين اجاره آن به صورت فوق براى يك سال يا بيشتر مثلا تا پانزده سال وجود دارد؟
3. در مسئله مذكور، آيا فرقى بين وقوع آن با يك عقد اجاره ـ به طورى كه مثلا يك عقد اجاره با دوازده مستأجر باشد و هر كدام ماه معيّنى از سال و اجاره هاى متعدّد ـ و جدا با هر يك از مستأجرهاى ديگر هست يا خير؟
4. آيا مشخّص نمودن ايّام استفاده، بدين معنا كه مثلا هفته اول فروردين هر سال باشد ـ با توجّه به اختلاف مبلغ اجاره با اختلاف ايّام ـ لازم است يا خير؟
5. تمليك منافع ملك به ترتيب فوق، به صورت صلح منافع، چه حكمى دارد؟
ج 1 ـ با توافق مستأجران در تقدّم و تأخّر، استفاده مانعى ندارد.
ج 2 ـ فرقى بين اجاره به مدّت يك سال يا ساليان طولانى ـ اگر معلوم باشد ـ نيست.
ج 3 ـ فرقى بين دو قِسم اجاره نيست; ليكن در صورت اول، خود مستأجران، منافع را بين خود تقسيم مى كنند و در صورت دوم، مالك منافع، ملك را به تك تكِ افراد، اجاره مى دهد; و اگر مستأجر اول، ملك را به موقع در اختيار مستأجر بعدى قرار نداد، مستأجر بعدى حقّ فسخ اجاره را دارد.
ج 4 ـ اگر زمان استفاده و قيمت اجاره معيّن باشد، به خاطر جلوگيرى از غرر، مانعى ندارد.
ج 5 ـ مانعى ندارد و صحيح است و ناگفته نماند كه جهل به مدّت و غير آن، در صلح مضر نيست و انجام معامله با صلح، مطابق با احتياط است. 13/6/79
(س 485) ماشين هاى بين شهرى، كرايه مقصد را از مسافر دريافت مى كنند و بعضى مواقع، مسافر در بين راه، پياده مى شود و راننده به جاى آن مسافرِ پياده شده، مسافر ديگرى سوار مى كند و از او كرايه مى گيرد اگر راننده يقين نداشته باشد كه مسافرى كه پياده شده، راضى است كه جاى او را به كس ديگرى بفروشند، از نظر شرعى چه حكمى دارد؟
ج ـ مانعى ندارد و جايز است و مسافر قبلى تا مقصدش زيادتر حق نداشته است. 27/7/78
(س 486) شخصى از ايران چند قطعه زمين خود در افغانستان را توسط نامه به چند نفر از اقارب خود واگذار كرده كه هر كدامشان توانايى دارند، تحويل بگيرند و در سال، اجاره پرداخت كنند و اگر نمى توانند، به كس ديگرى به صورت اجاره واگذار كنند. آنها هم زمين ها را به يك نفر اجاره داده اند و هيچ سندى دريافت نكرده اند و شخص گيرنده زمين هم گفته كه زمين را به طور مساوى كشت و برداشت مى كند. مالك زمين به اين سهم مساوى راضى نيست. آيا او مى تواند ادّعا كند؟ اگر ادّعا كند، نسبت به چه كسى بايد مدّعى شود؟ نسبت به گيرندگان زمين يا به اقارب خود كه زمين را بدون مدرك شرعى به دست فرد ديگرى داده اند؟
ج ـ از ظاهر سؤال استفاده مى شود كه صاحب زمين، اقارب خود را وكيل كرده است و آنچه وُكلا انجام داده اند، صحيح است; چون خود موكّل، مال الاجاره را معلوم نكرده و به وكيل واگذار نموده و موكّل، فقط مى تواند وكالت اقارب را باطل نمايد. 29/1/79
(س 487) 1. قطعه زمينى مشتمل بر علفزار، اشجار، مزرعه و غير مزرعه را در پاكستان براى مدت پانصد سال اجاره داده اند و اين اقرارنامه، طبق شرع مقدّس اسلام و قانون دولت پاكستان نوشته شده است و موجر، مدّت اجاره و مقدار اجاره را مشخّص كرده و زمين مزرعه و غيرمزرعه و غيرآباد را اگر مستأجر آباد كند، بر آن اجاره ندارد; ولى آن زمين و اشجار بين مالك و مستأجر، برابر تقسيم مى شود و احياناً اگر مستأجر خواست آن جا را ترك كند، سهم خودش را به مالك زمين بفروشد. الآن موجر فوت كرده، ولى بيوه ايشان ادّعا كرده كه يا اجاره را اضافه كند يا زمين برگردانده شود; حال آيا مدّت اجاره پس از فوت موجر به مدّت پانصد سال، ادامه خواهد يافت يا نه؟
2. آيا وارث، حق دارد اجاره خود را اضافه كند يا زمين را پس بگيرد؟
ج 1 ـ اجاره از عقود لازمه است و تا انقضاى مدّت، اجاره به حال خود، باقى است. آرى، اگر امثال اين گونه اجاره ها را مالك در حال بيمارى متّصل به موت انجام دهد و در زمان بيمارى، به پانصد سال اجاره بدهد، بحث منجزّات مريض مطرح مى شود، هر چند به نظر اين جانب، منجّزات مريض هم از اصل مال است و اجاره، صحيح است.
ج 2 ـ چون اجاره از عقود لازمه است، با فوت موجر يا مستأجر، باطل نمى شود و ورّاث، حقّ پس گرفتن عين مستأجره را ندارند، مگر آنكه در عقد اجاره، شرط اضافه نمودن در حدّ معلوم و معيّن، ذكر شده باشد. 16/11/78
(س 488) در زمان جنگ، تحت پوشش بنياد مهاجران بودم و بعد از پذيرش قطعنامه به آبادان آمدم و در پالايشگاه موقتاً استخدام شدم، ليكن چون منزل مسكونى نداشتم و از نظر آسايش در مضيقه و عُسر و حَرَج بودم و نيز بيشتر خانه ها در آبادان خالى از سكنه بود، خانه اى كه مخروبه بود پيدا كردم و در آن سكونت كردم، به اين قصد كه اگر صاحب خانه پيدا شد اجاره خانه را به او بدهم يا اينكه از او طلب رضايت نمايم. ليكن الآن مدت هشت سال از اين قضيه گذشته و هيچ اثرى از مالك آن نيست، برخى مى گويند صاحب خانه فوت كرده، ولى وارث يا كسى براى تصرّف خانه اقدام نكرده است. با توجه به تصرّفات بنده در اين مدت، تكليف عبادات به جا آورده شده چگونه است؟
ج ـ با توجه به اينكه مالك خانه و يا ورثه تا به حال مراجعه ننموده اند، و اگر عدم مراجعه آنها اعراض نباشد، حداقل گوياى رضايت است و سكونت شما در آنجا به آن نيّت كه در سؤال آمده و با خصوصيّات محلِ مذكور در آنجا، جايز و تصرّفتان در آن خانه، حلال و غير غصبى است; و اما راجع به اجرت المثل خانه، هر زمان كه مطمئن شديد كه صاحبش ديگر پيدا نمى شود و مراجعه نمى كند، مجازيد براى او به خانواده فقير و مستمندى صدقه بدهيد و هر زمان كه مراجعه نمود، اگر راضى به صدقه نشد، بايد اجرت را به او بپردازيد و ثواب صدقه ها براى شما مى باشد. 25/1/78
(س 489) ملكى را در جوار يك مسجد اجاره نموده و در آن مدرسه اى تأسيس كردم. پس از مدتى كه اين مدرسه احداث و راه اندازى شد، متوجه شدم كه موجران، صاحبان اصلى نيستند، بلكه افراد ديگرى كه سند داشتند صاحبان اصلى ملك فوق هستند. با اين توضيحات بفرماييد اصل اجاره بها به كدام طرف (موجر يا صاحبان سند) قابل پرداخت است؟ و در صورت قابل پرداخت بودن به صاحبان سند، آيا اجاره بهاى پرداختى طى چند ماه گذشته، قابل استرداد از موجر است يا خير؟
ج ـ اجرت را بايد به كسى پرداخت كه مالكيت و صاحب اختيار بودنش محرز باشد، و اگر مالكيت هيچ يك از صاحب سند و موجر و صاحب اختيار بودن معلوم نشود، بايد با مراجعه به محاكم قانونى حسبِ حكم آنها عمل شود، و در اين جهت، فرقى بين اجرت پرداخت شده و اجرت هاى فعلى نيست. 6/7/75
(س 490) موجر هنگام عقد قرارداد اجاره بيمار بوده و چيزى از مفاد قرارداد را نشنيده و براى او قرائت نكرده اند; ولى قرارداد را امضا كرده است. ايشان در قرارداد قبلى، مدت اجاره را يك سال قيد مى كرده ولى در قرارداد جديد، مدت اجاره دو سال قيد شده است. آيا پس از بهبود يافتن، موجر مى تواند به مدت اجاره اعتراض نمايد و يا پس از يك سال اجاره بهاى خانه اش را بالا ببرد؟
ج ـ قراردادى را كه موجر امضا كرده، اگر عاقل و به هوش بوده، امضاى او نافذ است و بايد به آن قرارداد عمل شود. 26/8/75
(س 491) در روستاى ما زمين هاى موقوفه اى وجود دارد كه هر قطعه توسط مستأجرى كشت مى شود و مبلغ معيّنى به صورت مال الاجاره به متولّى مسجد يا حسينيه مى پردازد. در گذشته قسمتى از زمين ها زير كشت مى رفت و قسمتى هم به صورت آيش گذاشته مى شد. امّا امروزه با استفاده از وسايل مكانيزه و ايجاد استخرها و آبگيرها و نهرها، هر ساله همه زمين ها كشت مى گردد. با اين توضيحات بفرماييد مال الاجاره اين گونه زمين ها را بايد بر طبق عرف محل پرداخت يا به گونه اى ديگر تعيين شود؟ از آنجا كه فراهم كردن امكانات جهت كشت بهتر و بهره بردارى بيشتر، نيازمند مخارجى است و در هر منطقه صاحبان زمين ها به حسب زمين، اين مخارج را بين خودشان تقسيم مى كنند، در مورد زمين هاى اوقافى، مخارج به عهده كيست؟ در اين گونه زمين ها، چه نوع اجاره اى بهتر و مناسب تر است؟
ج ـ با توجه به اينكه مخارج فراهم آوردن امكانات به عهده مستأجر است و صاحب زمين هزينه اى را نمى پردازد، مستأجر بايستى آنچه را عرف محل و نظر كارشناس تعيين مى كند، به عنوان اجاره بپردازد; و چنانچه متولّى حاضر به پرداخت مخارج باشد، باز معيار، عرف محل است، به هر حال چون زمين هر سال كشت مى شود، اجاره با نظر عرف محل و با توجه به خصوصيّات مخارج فراهم آوردن امكانات، تعيين شده و بايد پرداخت گردد. 18/12/72
(س 492) خانه اى را كه اجاره كرده ايم، اگر ميخى براى آويزان كردن تابلو به ديوار بكوبيم، آيا جايز است يا خير؟ و اگر خسارت به در و ديوارش وارد كنيم، چيست؟
ج ـ جايز نيست و بايد رضايت مالك جلب شود، مگر آنكه تصرّف ناچيز باشد و عرف و عادت بر انجام آن باشد به نحوى كه اگر مالك متوجه شود رضايت به آنها داشته باشد. 15/11/77
(س 493) چنانچه محلّى به صورت اجاره به شخص يا اشخاصى واگذار شود و مستأجر در موعد مقرّر، از تخليه محلّ مورد نظر، خوددارى كند و همچنان با وجود عدم رضايت موجر، به كسب و كار يا سكونت خود ادامه دهد، در اين صورت بفرماييد:
1. درآمد حاصله از اين محل و يا سكونت در آن و اقامه نماز و روزه از لحاظ شرع، چه حكمى دارد؟
2. با توجّه به مطلب فوق، افراد ديگرى كه در جريان عدم رضايت مالك محلّ مذكور هستند، تكليف مراودات كارى و تجارى شان كه در ارتباط با همين محل نيز هست، چگونه است؟
3. چنانچه مستأجر مذكور در سؤال قبل، جهت تخليه محل، وجهى از مالك خواستار شود و موجر هم به ناچار و بدون رضايت، اين وجه را بپردازد، صورت شرعى اين پول جهت آن مستأجر چيست؟
ج 1 ـ مدّت اجاره كه به سر رسيد، حرام است بدون اجازه صاحب محل در آن جا اقامت كنند و نماز در آن جا باطل است و اگر تخليه نكنند، غاصب و ضامن محل و ضامن مثلِ مال الاجاره آن هستند و اگر درآمد حاصله، مال الاجاره باشد، مال صاحب ملك است.
ج 2 ـ اگر مراودات آنها موجب تصرّف در ملك غير، بدون رضايت مالك باشد، جايز نيست.
ج 3 ـ براى مستأجر به هيچ وجه شرعاً حقّى نيست; چه مدّت اجاره كوتاه باشد يا طولانى، و چه بودن آنها در مدّت اجاره، موجب زيادت ارزش محل شده باشد يا نه، و چه بيرون رفتن از محل، موجب نقص در تجارتشان باشد. 11/11/78
(س 494) آيا مستأجر مى تواند بدون اجازه مالكِ مغازه، تغيير شغل بدهد؟
ج ـ اگر از اول، ملك را براى شغل مخصوصى اجاره داده است، مستأجر، حق ندارد تغيير شغل دهد; ولى اگر ملك را اجاره داده است، بدون هيچ شرطى تغيير شغل، جايز است. 15/8/79
(س 495) اگر مستأجر پس از سر آمدن مهلت اجاره، بدون رضايت مالك در مغازه يا ساختمان مسكونى تصرّف نمايد (با توجه به اينكه در قانون مدنى نظام اسلامى اگر موجر نياز شخصى نداشته باشد، حق را به مستأجر مى دهند، گرچه مالك رضايت نداشته باشد)، چه حكمى دارد؟
ج ـ مدت اجاره كه تمام شد، اجاره او هم تمام مى شود و تصرّف مستأجر با عدم رضايت مالك، عدوانى است; ليكن مقرّرات خاص، اگر مطابق با موازين شرع باشد، متّبع است. 21/1/75
(س 496) حدود بيست سال قبل، فرد مسلمانى بدون رعايت ضوابط شهردارى، چند مغازه ساخت و در برابر دريافت سرقفلى، به مستأجرانى اجاره داد كه پس از مدّتى شهردارى مطالبه عوارض تخلّف ساختمانى از مالك نمود كه او بى توجه به اخطارهاى شهردارى، از پرداخت عوارض، خوددارى كرد و در نتيجه شهردارى هم مغازه ها را تيغه كرد كه موجب بيكارى و خسارت و ضرر و زيان مستأجران گرديده; لطفاً بفرماييد:
1. پرداخت عوارض، شرعاً به عهده مستأجران است يا متخلّف؟
2. خسارات وارد شده بر مستأجران به علّت بسته شدن مغازه ها (عدم النفع)، شرعاً به عهده مالك است يا شهردارى و يا حقّى براى مستأجر نيست؟
3. اجاره مدّتى كه مغازه ها به علّت عدم پرداخت عوارض تخلّف به وسيله مالك، بر مستأجرين، دين است و بايد بپردازند يا خير؟
ج 1 ـ بر عهده مالك است چون عوارض، عوارضِ ملك است نه منافع.
ج 2 ـ به عهده مالك است و سبب اقوى از مباشر است.
ج 3 ـ مستأجر مغازه و يا جاى ديگر در زمانى كه نتواند از عين مستأجره استفاده نمايد و سبب آن مالك باشد، بدهكار مال الاجاره آن مدّت نيست; چون مالك، منافع را عليه مستأجر تفويت نموده پس به عهده خودش مستقرّ است. 14/4/78
(س 497) آيا صاحب خانه، حق دارد بدون اجازه مستأجر، به هر جاى خانه مستأجر وارد شود؟
ج ـ حقّ تصرّف و وارد شدن بدون اجازه مستأجر را ندارد، مگر اينكه در ضمن عقد، شرط نموده باشد. 17/8/79
(س 498) شخصى خواهرزاده يتيم خود را سرپرستى مى كند و هزينه هاى نگهدارى و پرورش او را تقبل مى نمايد و وى را بر زمين مزروعى خود به كار مى گمارد. شخص ياد شده، سال ها بعد به بهانه اينكه در كاشت و برداشت زمين، دايى خود را يارى داده است، مدّعى مالكيت مشاع زمين و حاصل آن مى شود. تكليف چيست؟
ج ـ محض عمل براى مالك، سبب ملكيت نيست و عاملى كه قصد تبرّع نداشته باشد، مستحقّ اجرت المثل عملش است. 17/5/77
(س 499) برادرم به مدّت شش سال در كارگاه من كار كرده است. هيچ شرطى براى حقّ و حقوق برادرم نكرده بودم و حالا مى خواهم مزد او را بپردازم. وظيفه ام چيست؟
ج ـ با فرض اينكه با برادر قراردادى نداشته ايد ـ همان گونه كه در فرض سؤال آمده ـ تكليف شما پرداخت اجرت المثل به ايشان است كه مى توانيد مبلغ آن را از چند نفر همكاران خود كه با سابقه و اهل فن و تجربه باشند، سؤال كنيد كه اجرت امثال افرادى كه اين گونه كارها را انجام داده اند، در اين مدت چند سال، چه مقدار است؟ همان مقدار را به برادرتان بدهكار هستيد و بايد بپردازيد. 21/5/76
(س 500) چند سال قبل، يك جفت كفش جهت قالب گيرى به يك مغازه تعمير كفش بردم، فروشنده بعد از قالب گيرى مبلغ يك هزار و پانصد تومان درخواست كرد كه مبلغ زيادى بود; بعد از اعتراض بنده و مقدارى مشاجره، فروشنده پيشنهاد كرد به مغازه هاى مشابه مراجعه كنم و قيمت قالب گيرى كفش را بپرسم و هر چه گفتند همان مبلغ را به او بپردازم. بنده به يكى از مغازه هاى تعمير كفش در همان نزديكى مراجعه و قيمت را سؤال كردم، قيمت را چهار صد تومان اعلام كرد. بنده نيز به مغازه اولى مراجعه و همان مبلغ را پرداخت و كفش را تحويل گرفتم، ولى صاحب مغازه اظهار نمود كه راضى نيست، آيا بنده ضامن پرداخت بقيه مبلغ هستم يا خير؟ 24/10/76
(س 501) درآمد كارفرمايم ارز خارجى است، ولى بازنشستگى مرا به ريال مى پردازد. آيا با توجه به بى ارزشى ريال در برابر ارز خارجى نبايد آن را به ارز خارجى بپردازد؟
ج ـ اجرت كارگر طبق قرارداد پرداخت مى شود; اگر قرار بر ارز خارجى باشد، كارفرما ارز بدهكار مى باشد و اگر بر نقد رايج و ريال باشد، بدهكار ريال است و ارز گرفتن صاحب كار و كارفرما از ديگران، سبب الزام كارفرما به پرداخت ارز به كارگر خودش كه اجير او مى باشد نيست. 24/4/77
(س 502) صندوق قرض الحسنه اى قبل از انقلاب با اساس نامه قانونى توسط جمعى به عنوان هيئت مؤسّس و هيئت مديره تأسيس شده و به ثبت رسيده و با تعيين يك نفر از اعضاى هيئت مديره به عنوان مدير عامل، كار خود را آغاز كرده است و در اين مدّت، خدمات شايانى به اهالى منطقه و محل، ارائه نموده است. طبق معمول مجاز بوده كه از پس اندازهاى مردم براى اداره آن صندوق، كار اقتصادى انجام دهند. به همين دليل، ملكى را براى ساختمان صندوق خريدارى نموده اند. اكنون چون فعّاليت صندوق كم تر شده و هزينه ها و اقساط وصول نشده و هدر رفته، زياد شده، آن ملك را فروخته اند و از اين طريق، كسرى ها را جبران كرده اند، آيا اعضاى هيئت مديره مى توانند مبلغى را به عنوان حقّ الزحمه چندين ساله خود برداشت كنند و يا مديرعامل مى تواند به هر يك از اعضاى هيئت مديره، مبلغى را به عنوان پاداش و تشويق بپردازد؟
ج ـ اگر برداشتن حقّ الزحمه، معمول باشد و يا آنكه از اول معلوم بوده كه بنا بر مجّانى و تبرّعى كار كردن افراد نبوده، برداشتن اجرت المثل به هر يك از دو نحو مرقوم، مانعى ندارد. 18/7/77
(س 503) اگر كارمندى خارج از وظيفه و مقرّرات ادارى براى ارباب رجوع، كارى انجام دهد و حقّ الزحمه اى بابت انجام دادن كار، از طرف مقابل دريافت كند، آيا جايز به مصرف آن در امور زندگى هست يا خير؟
ج ـ اگر در غير زمان ادارى باشد، مانعى ندارد; چون مربوط به خودش و در اختيارش بوده است; امّا در زمان ادارى اگر غير از كارى باشد كه براى آن استخدام شده است، با فرض عدم مزاحمت براى وظيفه ادارى، ظاهراً مانعى ندارد. 15/1/78
(س 504) برخى نيروهاى كادر سازمان نيروهاى مسلّح، در ساعات ادارى و غيرادارى جهت امور شخصى خود، از سربازان وظيفه استفاده مى نمايند. خواهشمند است بفرماييد كه آيا پرسنل كادر، در قبال استفاده از پرسنل وظيفه در ساعات غيرادارى در كارها (مانند نقاشى ساختمان و...) بايد هزينه اى را به دولت يا شخص كننده كار بپردازند يا خير؟
ج ـ چون به كارگيرى افراد بايد با رضايت خودشان و عدم تخلّف از وظايف مقرّر انجام گيرد و قانون اساسى هم از به كارگيرى آنها براى مسئولان، جلوگيرى نموده، لذا اجرت از آن خودشان مى باشد و خود، مستحقّ اجرت هستند. 8/8/77
(س 505) منظور از حديث شريف «من قرأ القرآن يأكل به الناس جاء يوم القيامه و وجْهه عظم لا لحم فيه» چيست؟ و آيا شامل شخصى كه تصميم به ايجاد محلّ تعليم قرآن براى امرار معاش داشته باشد مى شود يا خير؟
ج ـ گرفتن اجرت بر مستحبّات مانند تعليم قرآن كه مستحب و به سر حدّ واجب نرسيده قطعاً جايز است، بلكه اگر واجب هم باشد نيز مانعى ندارد، كما اينكه ساختن يك محل براى تعليم مع الاجرة هم طبعاً جايز است و حديث معناى ظريف و بلندى دارد و ارتباطى به اين گونه امور مشروعه ندارد. 25/6/77
(س 506) اين جانب طرح جديدى براى ارائه فرهنگ اهل بيت(عليهم السلام) به شهردارى دادم. نماينده تام الاختيار شهردار براى اجراى طرح با بنده مذاكره و قرارداد شفاهى منعقد نمود و قرار شد هر گونه مخارجى كه براى نقّاش، خطاط، مصالح، وسايل صوتى و تصويرى و... داشته باشد، شهردارى بپردازد. يكى از آن مخارج، پول نقّاش و برق كار است كه بنده با آنها قرارداد منعقد كردم; متأسفانه نماينده شهردار از كار بركنار شد. با مراجعات مكرّر نقاش و برق كار، اين جانب اگر چه با آنها به عنوان نماينده قرارداد بسته بودم، ولى به دليل اينكه اولاً هزينه هاى كلّ طرح به عهده شهردارى بوده و ثانياً مسئولين فعلى شهردارى و همچنين نماينده سابق شهردارى حضوراً به خود نقاش گفتند كه ما اين قرارداد شما را ـ كه از نظر ادارى و دولتى در برگه هاى رسمى شهردارى نيست ـ قبول نداريم و بايد براى پرداخت حقّ الزحمه، با شما قرارداد رسمى تنظيم كنيم، اينك با گذشت بيش از هفت ماه، مبلغ چهار صد و پنجاه هزار تومان را از كلّ مبلغ (ششصد هزار تومان) قرارداد غير رسمى كه با من تنظيم شده بود، شهردارى پرداخت كرده است و باقى مانده را نمى پردازد و مى گويد كيفيت كارى كه انجام شده، بيشتر، ارزش ندارد لطفاً بفرماييد:
1. آيا بنده مسئول پرداخت پول نقّاش و برق كار هستم يا شهردارى؟
2. اگر كيفيت كار از نظر صاحب كار مطلوب نباشد، آيا كارگر مى تواند مبلغ قرارداد را مطالبه كند يا بايد مجدداً كارشناسى شود؟
3. اگر صاحب كار، كارى را با مبلغ معيّنى از كارگر خواست و او بدون اجازه صاحب كار، كار را به شخص ديگرى تحويل داد، آيا مى تواند همچنان مزدش را از صاحب كار مطالبه نمايد؟
ج 1 و 2 ـ عمل هر مسلمانى كه با اجازه صاحب اختيار، هر چند وكيل و نماينده از صاحب عمل باشد، محترم و موجب اجرت است و با فرض اختلاف بدين صورت كه شهردارى مدّعى است كارهاى انجام گرفته بيش از اين ارزش ندارد و كارگر يا طرف قرارداد، مدّعى است كه بيش از اين ارزش دارد، آنچه مهم است رفع اين اختلاف با مرافعه شرعيه است و بعد از رفع اختلاف، روشن است كه اجرت را بايد شهردارى و يا كارفرما بپردازد.
ج 3 ـ با فرض اينكه كار از كارگر خاص خواسته شده و خصوصيت كارگر دخالت داشته و يا شك در دخالت باشد، اجرت را طلبكار نيست; چون كار بدون اجازه موجر بوده، پس مستأجر بدهكار اجرتش نمى باشد. 7/6/83
(س 507) خانمى چهار سال پيش، فرزند خود را شير داده و اين كار به دستور شوهر نبوده است، بلكه از روى عاطفه مادرى و تبرّعاً بوده است; آيا اينك مى تواند ادعاى حقّ شير كند؟
ج ـ قبل از شير دادن مى تواند قرار بگذارد و چيزى در مقابل آن بگيرد; امّا وقتى شير داد، بعداً حقّ ادعاى اجرت را ندارد، چون به طور مجّانى شير را به كودك خورانده است. 20/9/74
(س 508) اين جانب مدرك تحصيلى خود را جهت ترجمه به دو زبان خارجى، به يك مؤسسه دارالترجمه دادم. متصدى مؤسسه قيمت آن را حدود ده هزار تومان تعيين كرد; ولى مدتى بعد آن را به پانزده هزار تومان افزايش داد و پس از مدتى كه براى گرفتن مدرك و ترجمه آن مراجعه كردم، حقّ الترجمه را سى و هشت هزار تومان تعيين كرد و در جواب اعتراض بنده اعلام كرد نمى دانستم كه قيمت ترجمه اين چنين بالا مى رود. با توجه به اينكه براى او امكان تماس با بنده و اعلام نرخ جديد ترجمه وجود داشته، در حال حاضر آيا مى توانم مبلغ توافق شده قبلى را بپردازم و يا حقّ خيار فسخ دارم؟
ج ـ قرارداد ميان دو طرف براى انجام عمل، ولو ترجمه كه جنبه منفعت و كار دارد، اجاره است و طرفين بايد به آن عمل نمايند و عقد اجاره از عقود لازمه است; و اگر كسى قرارداد و عملى را با شخصى در مدّت معيّن منعقد نمايد كه مثلاً در ظرف چند روز انجام دهد و اجرت هم معيّن شده باشد، ولى بعد به جهاتى قيمت حقّ العمل در بازار بالا رود، اجير بيش از مقدار معيّن شده را طلبكار نيست، هر چند كه نمى دانسته قيمت بازار افزايش مى يابد; و اگر اجير در مدت معيّن شده كار را تحويل مشترى ندهد، در صورتى كه وى پولى را به اجير داده باشد، حق دارد اجاره را فسخ نمايد و پولش را تحويل بگيرد. 3/4/75
(س 509) كارفرمايى، شخصى را به كار گرفته و از بى اطّلاعى او سوء استفاده كرده و حقوقى نصف حقوق كارگران هم رديف او، به وى پرداخته است. آيا كارفرما حقوق تعيين شده او را مديون است يا نه؟
ج ـ چون خيار غبن در همه معاوضات، مانند بيع و اجاره و غير آنها جريان دارد، بنابراين، اجير مغبون كه با جهل به اجرت به كم تر از آن اجير شده، حقّ فسخ معامله را دارد و بعد از فسخ، مستحقّ اجرت المثل عمل در آن زمان خواهد بود; و ناگفته نماند كه باقى مانده اجرت المثل، تابع حكم ضمان آن اجرت است. 1/10/75
(س 510) اين جانب به عنوان مسئول يكى از ادارات دولتى، ملكى را براى اداره اجاره نمودم و اجاره بهاى يك ماه را طبق قرارداد، قبلاً پرداخت نمودم. در يكى از بندهاى قرارداد، موجر متعهّد گرديده ملك را از تاريخ مقرّر به مستأجر تحويل دهد كه متأسفانه پس از گذشت چند روز از عقد قرارداد، موجر به اداره مراجعه مى كند و در حضور كاركنان اعلام مى دارد كه به علت عدم تكميل نواقص ساختمان، در تاريخ مقرّر نمى تواند ملك را تحويل دهد. پس از مراجعه به محلّ مورد اجاره نواقصى را مشاهده نمودم تا اينكه به موجر اعلام كردم كه به علت عدم تحويل ملك در تاريخ مقرّر، ديگر خواهان ملك شما نيستم و قرارداد را به علّت عدم اجراى به موقع از طرف شما، لغو مى نمايم. با توجه به عدم تحويل ملك در تاريخ مقرّر و عدم قبض و اقباض، آيا صورت اين اجاره، شرعى مى باشد؟ به دليل عدم تحويل مورد اجاره در موعد مقرّر با توجه به استشهاد موجود، آيا مستأجر، حقّ فسخ قرارداد را دارد؟ آيا موجر مى تواند مبلغ پرداخت شده را تمليك نمايد؟
ج ـ مستأجر براى عدم عمل موجر به تعهّدش حقّ فسخ دارد و موجر هم اگر اجرتى را گرفته، مالك نيست و تصرّف موجر در آن مال، تصرّف در اموال ديگران است. 25/4/78
(س 511) اگر مغازه اى اجاره داده شود و مالك (موجر) در ابتدا مبلغى براى تقدّم در اجاره (به عنوان سرقفلى) از مستأجر دريافت كند، در صورتى كه بعداً مستأجر از دادن اجاره به مالك (موجر) امتناع ورزد ـ در حالى كه در اجاره نامه بين آنها، مستأجر قبول كرده كه در صورت اجاره ندادن، مالك، حقّ فسخ اجاره نامه و تخليه عين مستأجره را خواهد داشت ـ آيا تخلّف مستأجر از شرط ضمن عقد اجاره (نپرداختن اجاره بها)، باعث فسخ اجاره نامه و تخليه عين مستأجره خواهد شد؟
ج ـ تخلّف از هر شرطى كه در عقد لازم مثل عقد اجاره و بيع بشود، موجب خيار و حقّ الفسخ براى ديگرى است و در اين حكم، فرقى بين مفروض در مورد سؤال و غير آن نيست. 12/5/79
(س 512) چنانچه در عقد اجاره اعيان با ذكر مدّت اجاره، شرط شود كه هرگونه تلف يا خسارت نسبت به عين مستأجره وارد شود، جبران خسارات آن بر عهده مستأجر باشد و اين شرط، مقيّد به زمان اجاره نباشد، پس از تمام شدن مدّت اجاره، با توافق طرفين، عين مستأجره فرضاً با همان ميزان اجاره بها، مانند عاريه در تصرّف و اختيار مستأجر قرار داشته باشد. با اين توضيح بفرماييد چنين شرطى چه نوع شرط محسوب مى شود (شرط نتيجه يا شرط فعل)، و آيا چنين شرطى در عقد اجاره، مشروعيت دارد يا خير؟ همچنين به فرض صحّت چنين شرطى، در صورتى كه در زمان عاريه، عين مستأجره تلف يا خسارتى وارد شود، برعهده مستعير (مستأجر سابق) مى باشد يا خير؟
ج ـ به طور كلّى هر شرط ضمان عين مستأجره ـ چه خانه و چه ماشين و... ـ كه در عقد اجاره شرط شده، شرطى لازم الوفا است، كما اينكه اگر چنين شرطى در ضمن عقد عاريه هم واقع شود نيز لازم الوفا است و شرط ضمان، شرط خلاف شرع نيست، و ناگفته نماند كه اولاً سؤال ابهام دارد; چون جمع بين مدّت دار بودن اجاره و بدون مدّت بودن شرط، نامفهوم است و ثانياً، مسئله از موارد مقسم شرط فعل و نتيجه نيست و ثالثاً، همان طور كه بيان شد، شرط ضمان در عقد اجاره به نظر اين جانب مشروع است و خلاف اطلاق ادلّه عدم ضمان امين است، نه اينكه مطلقاً حتى با شرط هم، امين ضامن نباشد تا شرط خلاف شرع گردد; چون دليلى بر اين معنا نداريم و ادلّه عدم ضمان امين، اطلاقش با «المؤمنون عند شروطهم» تقييد مى شود والمؤمنون بر او حاكم است. 17/6/81
(س 513) اجاره خانه اى بيست هزار تومان است، ولى مستأجر مقدارى پول به صورت پول پيش به صاحبخانه مى پردازد. با پرداخت اين پول، اجاره بها نصف مى شود، آيا اين نوع اجاره، صحيح است؟
ج ـ اجاره به شرط قرض، يعنى چون صاحبخانه نياز به پول دارد و يا به منظور پشتوانه اجاره و يا جهات ديگر، حاضر است خانه اى را به كم تر از مال الاجاره متعارف، اجاره بدهد به شرط آنكه مستأجر، مبلغ معيّنى پول به او قرض بدهد كه اجاره به شرط قرض مى شود، مانعى ندارد; و امّا قرض به شرط زياده، مثل قرض به شرط اجاره خانه به كم تر از مال الاجاره متعارف، اگر موجب ركود اقتصادى و ورشكستگى مالى و عرفاً منكر و باطل و ظلم بر صاحبخانه نباشد، مانعى ندارد. 16/2/75
(س 514) در برخى موارد توسط بانك ها، شركت ها، اشخاص حقوقى و يا حقيقى، مِلكى با مشاركت مدنى خريدارى مى شود و به شرط تمليك، آن را به ديگرى اجاره مى دهند كه پس از پرداخت مبلغ مورد قرارداد كه طبعاً بيش از پولى است كه ملك با آن خريدارى شده، به تملّك مستأجر در مى آيد. آيا اين كار جايز است؟
ج ـ مانعى ندارد; چون شرط خلاف شرع نيست و زيادتر بودن پول بعدى چون به صورت اقساط و نسيه است، سفهى نيست و معامله صحيح است.
(س 515) اين جانب كارمند دولت هستم. از طرف سازمان متبوع، ماهيانه مبلغى از حقوقم را به عنوان پس انداز، كسر مى نمايند تا بعد از بازنشستگى به من برگردانند. آيا از نظر شرعى، دولت مى تواند با توجه به نياز كنونى من و بدون رضايت، اين پول را كسر و پس انداز نمايد؟
ج ـ پس انداز نمودن حقوق امثال شما و هر كارمند و كارگرى كه مستخدم دولت است، از سوى دولت جايز و بدون اشكال است، چون اولاً شرط پس انداز، جزء شرايط و مقرّرات استخدام است و در حقيقت شرط ضمن عقد اجاره است و نافذ و لازم العمل است، ثانياً اگر هم فرض كنيم به عنوان شرط نباشد، از باب حكومت و حقّ ولايت دولت كه همان حاكميت مردم و قانون است، جايز است; و ناگفته نماند كه، مسئله عدم رضايت و ناراحتى شخص را نبايد مانع از اعمال حكومت و حقّ حاكميت دولت دانست، كه در همه جاى دنيا حقّ حاكميت حكومت، محفوظ است، وگرنه هرج و مرج لازم مى آيد. آرى، اگر نارضايتى انسان از عملى، شخصى باشد، مى تواند از كار استعفا نمايد، ولى تا زمانى كه مشغول كار است، مقرّرات و قوانين استخدام و قوانين كارگرى، لازم الاتباع است، چه رسد به اينكه در برخى موارد، شرط ضمن عقد است و جنبه حقوق مدنى دارد. 24/8/69
(س 516) تعريف فقهى سرقفلى چيست؟
ج ـ سرقفلى تعريف فقهى خاصى ندارد و خريد سرقفلى از مالك اصلى، اعتبار و قراردادى است كه ظاهراً به معناى خريد حقّ السلطنه نسبت به مغازه و عين است و سرقفلى اصطلاحى و معروف، تابع مقرّرات قانونى و شرعى آن است. 17/8/78
(س 517) شخصى در سال 67 سرقفلى محلّ كسبى را از مالكِ ملك، خريدارى نموده و مبلغى نيز بابت اجاره هر ماهه پرداخته است. حال محلّ مذكور، به عللى مى بايد در سال جارى تخليه شود. آيا به مستأجر (شخصى كه سرقفلى محلّ كسب را خريدارى نموده) سرقفلى به نرخ روز تعلق مى گيرد؟
ج ـ ظاهراً خريدارى سرقفلى از مالك، خريدارى و معامله روى حقّ السلطنه است، بدين معنا كه مالك مغازه، حقّ سلطه از منافع مورد اجاره را از حيث انتفاع از آن، به مستأجر منتقل نموده است. لذا مالك در انتفاع از آن به اجاره دادن به غير و يا خود و يا فروش آن، منضم با حقّ السلطنه، بايد رضايت خريدار را جلب نمايد و چون حق از آنِ مستأجر است، بحث اينكه آيا به نرخ روز يا ديروز كه مربوط به مال غير و ضمان است بدون محلّ است، بلكه چون خريدار صاحب حقّ است، بايد رضايتش به قيمت متعارف يا با حسب توافق، جلب گردد. 17/9/76
(س 518) كليّه ساختمان ها و مغازه هاى شهرستانى در اثر جنگ تحميلى و ورود ارتش عراق، خراب شده. حال مستأجران ادّعاى سرقفلى دارند. بعضى از مستأجران به مالك، سرقفلى داده اند و عدّه اى ديگر از مستأجران، سرقفلى به مالك پرداخت ننموده اند; ضمناً دولت براى هر مغازه، مبلغ يكصد و پنجاه هزار تومان به مالكان آنها پرداخته و مالك هم مختار بوده كه تجديد بنا كند يا زمين مغازه خود را به بيع قطعى واگذار كند و مبلغ مأخوذ از دولت را براى خود بردارد و مبلغ دريافتى متعلّق به مالك است. آيا با از بين رفتن مغازه كه موضوع سرقفلى است، موضوعى براى اخذ سرقفلى باقى مى ماند يا سرقفلى هم منتفى است و مستأجر، حقّى بابت سرقفلى و حقّ كسب و پيشه ندارد؟
ج ـ به نظر اين جانب، چون خريد سرقفلى نزد عرف، به خريد حقّ السلطنه نسبت به محلّ كار و كسب است; يعنى حقّ انتفاع از محلّ كار بعد از خريد سرقفلى، از آنِ مستأجر است و فرقى در اين جهت، بين بقاى محلّ كسب به وضع زمان خريد سرقفلى و يا تغيير آن و يا خراب شدن ـ ولو خرابى به وسيله جنگ هم باشد كه در سؤال آمده ـ نيست. لذا هرگونه تصرّف مالك كه مانع از حقّ الانتفاع خريدار، يعنى مستأجر باشد، منوط به اجازه مستأجر است. اين نسبت به خريد سرقفلى بود; و امّا سرقفلى به حسب قانون، همان طور كه اصلش تابع قانون است، خصوصيّاتش هم تابع قانون است. 29/12/78
(س 519) 1. مغازه هايى كه در بازارچه ها هستند، با پرداخت سرقفلى و بدون شرط ضمن عقد، اجاره داده شده است. چنانچه مدت اجاره آنها تمام شود، آيا مى توان اجرت المثل آنها را به ميزان اجاره مغازه هاى مشابه كه در همان مجموعه قرار دارد، مطالبه نمود؟
2. با فرض اين مسئله، آيا مستأجر مى تواند اجاره خود را مثل ساير مغازه هايى كه خارج از اين مجموعه است، بدون رضايت مالك، بپردازد؟
3. با توجه به اين دو مورد، ادامه تصرّف محلِ مورد اجاره از سوى مستأجر، بدون جلب رضايت مالك، چه صورتى دارد؟
ج 1 ـ اجرت المثل را حق دارد; يعنى مطالبه اجرت امثال آن مغازه براى مالك، جايز است.
ج 2 ـ در مفروض سؤال، چون اجرت المثل نيست وجهه شرعى ندارد.
ج 3 ـ تصرّف جايز نيست، چون مستأجر نمى خواهد اجرت المثل متعارف را بدهد، بلكه مى خواهد اجرت مغازه هاى خارج از مجموعه را بدهد كه اجرت المثل نبوده، پس تصرّفش غاصبانه است. 12/4/84
(س 520) اين جانب در سال 61 سرقفلى مغازه اى را از مالك اصلى، به نرخ روز و به مبلغ يكصد و هفتاد هزار تومان خريدارى كردم و مبلغ زيادى نيز به منظور تأمين هزينه هاى آن از قبيل برق، گاز، موزائيك پياده رو و مغازه، جواز كسب و... صرف كرده ام; امّا اينك بعد از گذشت بيش از ده سال، ورثه مالك مزبور درصددند تا ملك مذكور را پس بگيرند. آيا مغازه، شرعاً حقّ اين جانب است يا ورثه؟ اگر حقّ ورثه باشد، آيا مبلغ سرقفلى را بايد به نرخ روز به بنده پرداخت كنند يا خير؟
ج ـ چون خريد سرقفلى از مالك اصلى، ظاهراً به معناى خريد حقّ السلطنه نسبت به مغازه و عين است، براى مالك و ورثه او حقّى نسبت به واگذارى مغازه به ديگرى يا گرفتن آن براى خود، وجود ندارد و نمى توانند مستأجر را بدون رضاى خاطرش از مغازه بيرون كنند. آرى، نسبت به مال الاجاره بايد برطبق متعارف و مقرّر عمل شود. 8/2/72
(س 521) شخصى سرقفلى مغازه اى را خريدارى نموده است و با آنكه در قرارداد، قيد شده كه مستأجر حقّ واگذارى آن را بدون اطّلاع مالكين ندارد، آن را معامله كرده است. آيا اين معامله صحيح است؟
ج ـ معامله صحيح است، امّا در عين حال فروشنده اول (مالكِ ملك) به دليل تخلّف خريدار از شرط، مى تواند معامله اول را با به كار بردن خيار تخلّف شرط، فسخ كند. 27/5/69
(س 522) سه نفر به طور مساوى در چند مغازه با هم شريك هستند. دو نفر از آنان سهم خود را به يكى از شركا و فرد ديگرى مى فروشند. چنانچه يكى از اين دو نفر بخواهد سرقفلى مغازه خود را بفروشد، آيا آن دو نفر شريك قبلى كه سهم خويش را فروخته اند، مى توانند ده در صد حقّ اربابى را از فروشنده سرقفلى بگيرند؟
ج ـ واضح است كه بعد از فروش، چنين حقّى ندارند، چون سهم اربابى قانوناً از آن مالك است; مگر آنكه آن دو شريك ياد شده هنگام فروش مغازه، اين حق را براى خود به عنوان شرط ضمن عقد، محفوظ نگه داشته باشند. 27/5/69
(س 523) سرقفلى محلِ كسبى متعلّق به چند نفر بوده است، يكى از شركا، به دليل آنكه در آن محل كار مى كرده و اطّلاع كاملى از قيمت و شرايط محل داشته است، حقّ السهم ساير شركا را به مقدار ناچيزى مى پرداخته است تا آنجا كه ناچار به واگذارى سهم خود به وى مى شوند. آيا اين معامله (و واگذارى سهم) صحيح است؟
ج ـ بيع سهام سرقفلى مانند بيع ساير سهام و امور است كه هرگاه بايع، در آن مغبون شود; يعنى به خاطر ندانستن قيمت و ارزش سرقفلى، آن را به مقدار كمترى فروخته ، خيار غبن دارد، مگر آنكه خيار غبن را در هنگام معامله با توجه به مقدار آن، ساقط كرده باشد; و اما كم دادن حقّ السّهم ساير شركا كه موجب فروش ديگران شده، گرچه اين كار براى خريدار حرام بوده، ليكن سبب بطلان بيع نمى شود. 8/6/83
(س 524) دو نفر در سرقفلى مغازه اى با يكديگر شريكند، يكى از شركا اصرار دارد كه سرقفلى را بفروشد، ولى شريك ديگر راضى به اين امر نيست و شريك وى نيز از انجام هرگونه معامله و كسب در اين مغازه اظهار ناخشنودى مى كند، و از طرفى شهردارى هم اجازه تفكيك نمى دهد، تكليف چيست؟
ج ـ شريك خواهان فروش مى تواند سهم خود را بفروشد; ولى شريك ديگر با برخوردارى از حقّ شفعه، نسبت به خريد سهم او، بر ديگران مقدّم است (يعنى اگر شريك مخالف فروش، مايل به خريد باشد، شريك فروشنده نمى تواند سهم خود را به ديگران بفروشد). 11/7/69
(س 525) حدود بيست و پنج سال قبل، باغى را به بنده واگذار نمودند كه تعدادى درخت انگور و بادام داشت. در آن زمان درخت گردو نمى كاشتند ولى بعدها مرسوم شد و من نيز تعدادى درخت گردو در آن باغ غرس نمودم كه سيزده اصله گردو است كه نُه اصله آن را خودم غرس نمودم و چهار اصله آن هم در باغ، روييده و يا صاحب ملك كاشته است. البته رسم مردم روستا بر اين است كه هم درآمد و هم باغ، نصف باشد. در حال حاضر، مالك باغ ادعا مى كند كه درخت هاى گردو را كلاغ كاشته، در حالى كه نُه اصله را خودم كاشته ام. لطفاً حكم شرعى را بيان فرماييد؟
ج ـ اشجار غرس شده كه مورد رضايت صاحب باغ بوده و او شاهد غرس نهال بوده و مانند بقيّه صاحبان باغ با باغبان عمل مى نموده، بايد حسب عرف محل عمل شود، و عرف محل به منزله عقد و قرارداد مى باشد و لازم الاتباع است، و رضاى كتبى يا لفظى صاحب باغ لازم نيست; بلكه همان ديدن و اطّلاع و اعتراض ننمودن در اوايل، گوياى رضايت است و ناگفته نماند كه، اشجار غرس شده ، ملك صاحب درختان و يا بذر آن مى باشد، مانند زرع كه ملك صاحب بذر است; مگر آنكه عرف معمول محل، برخلاف آن باشد. 20/2/73
(س 526) پنجاه سال قبل، شخصى چند اصله درخت گردو را به شخص ديگرى داد تا در ملك خودش غرس كند و قرار شد هم از درخت و هم از محصول گردو، به طور نصف با هم شريك باشند. پس از سى و پنج سال كه طبق قرارداد عمل كردند، شخصى كه درخت ها را در ملك خودش كاشته بود، فوت نمود. حال پسر متوفّا مدعى است كه من غير از نصف، حقّ مالكانه نيز مى خواهم; چون ملك، حقّ اولاد ذكور است. صاحب درخت اولى مى گويد من درخت هاى گردو را با اين شرايط به پدرت دادم و با هم تقسيم مى كرديم و اگر در حال حاضر قبول نداريد مى توانيد مانند بقيّه مردم و حسب عرف، فقط حقّ مالكانه برداريد و از درخت حق نداريد، و اگر حقّ مالكانه مى خواهيد، از نصف من حقّى نداريد. آيا قرارداد اولى بين صاحب درخت و مالك (متوفّا) صحيح است يا ادعاى پسر متوفّا مبنى بر طلب حقّ مالكانه؟
ج ـ بنا بر فرض سؤال به نظر مى رسد كه پسر متوفّا، غير از قراردادى كه بين متوفّا و طرف مقابل بسته شده (نصف درخت، و نصف گردو) چيز ديگرى طلبكار نيست. 15/8/73
پاورقي
[21]. براى توضيح بيشتر به «رساله توضيح المسائل»، بحث احكام خريد و فروش مراجعه كنيد.